De huizenmarkt draait weer op volle toeren. De roep om nieuwe stedelijke uitleg wordt steeds luider. Maar hebben we wel nieuwe laagbouwwijken nodig als op termijn tot 90.000 babyboomers per jaar hun rijtjeswoning zullen verlaten? Gert Jan Hagen pleit voor een bouwstop op rijtjeswoningen.

Dat er gebouwd moet worden, daar is iedereen het inmiddels wel over eens. Maar over de vraag wát en vooral wáár lopen de meningen danig uiteen. De een houdt krampachtig vast aan het standpunt dat de vraag prima kan worden geaccommodeerd door kantoren om te katten en oude industrieterreinen in de stad geschikt te maken voor woningbouw. De ander meent dat we opnieuw ‘de wei’ in moeten.

Heerlijk zijn ze, die uitgesproken standpunten, maar ze dragen weinig bij aan de vraag hoe we een effectieve bouwagenda met respect voor woonwensen combineren met een verantwoord ruimtelijk beleid. Opvallend is dat één interveniërende factor in vrijwel alle onderzoeken en (sectorale) rapporten rondom de woonopgave een minimale rol speelt: de vergrijzing. Het EIB (Economische Instituut voor de Bouw) reduceert de vergrijzing in haar recente publicatie ‘Investeren in de Nederlandse woningmarkt – Investeringsopgaven in twaalf provincies’ tot een discussie over nultredenwoningen: jargon uit de jaren 90, toen we nog dachten dat elke burger bij het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd uitkeek naar een rolstoelvriendelijk onderkomen. Het publiek-private visiedocument ‘Geef wonen de ruimte’ gaat helemaal voorbij aan de vergrijzing, terwijl onze ouder wordende babyboomgeneratie een enorme impact heeft op de woningmarkt, niet in de laatste plaats aan de aanbodzijde.

90.000 woningen per jaar

‘Beleidsmakers zijn er vaak té gemakkelijk van uitgegaan dat ouderen willen doorstromen naar een appartement. De trend is echter dat ouderen zo lang mogelijk in hun eigen huis willen blijven wonen’, zegt onderzoeker Frank van Dam van het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving). ‘Tegenwoordig verhuist jaarlijks maar 4 tot 5 procent van de 65-plussers. 20 jaar geleden was dat nog 8 procent. Maar zelfs dan zijn de effecten van de vergrijzing gigantisch.’

Nu al komen er volgens Van Dam jaarlijks 60.000 woningen vrij door overlijden, doordat een partner wegvalt of ziekte, waardoor ouderen zijn aangewezen op een aangepaste woning of een woon-zorgcomplex. Dat aantal zal stijgen tot 90.000 huizen per jaar in 2040. ‘Dat is meer dan de nieuwbouwproductie lange tijd geweest is. En veel van deze vrijkomende huizen zijn eengezinswoningen.’

Moeten we, uitgaande van deze aantallen, nog wel nieuwe eengezinswoningen bijbouwen? Van Dam: ‘Als je kijkt naar de groei van het aantal huishoudens lopen de prognoses uiteen van een toename van 600.000 in het laagste groeiscenario tot een miljoen extra huishoudens in 2040 in een hoger groeiscenario. Maar door de vergrijzing en de opkomst van nieuwe leefvormen is de verwachting dat het aantal gezinshuishoudens in absolute zin daalt. Voordat er massaal eengezinswoningen worden bijgebouwd, kun je je afvragen of er wel een nieuwe bewoner is voor de eengezinswoningen die op termijn vrij komen. Overigens zie ik wel een vraag ontstaan van niet-gezinshuishoudens – zzp-ers bijvoorbeeld, met behoefte aan werk-, kantoor of atelieruimte – naar eengezinswoningen.’

‘Bouwstop voor rijtjeswoningen’

Ronduit uitgesproken is woningmarktonderzoeker Gert Jan Hagen van SpringCo. ‘Ik ben voor een bouwstop op rijtjeswoningen’, zegt de voormalige directeur van The SmartAgent Company die rond 2000 het begrip ‘woonbeleving’ introduceerde in gemeenteland. ‘Tenzij de ontwikkelaar meteen geld in een fonds stopt voor versnelde afschrijving van de bestaande woningvoorraad.’ Volgens Hagen vraag een ander type samenleving met meer singles en minder gezinnen om meer variatie in het woningaanbod. ‘Maar zolang we dat niet leveren, houden we de vraag naar rijwoningen in stand. Voor het startende gezin, de projectontwikkelaar en de wethouder financiën en is dit goed nieuws. Maar de samenleving betaalt de rekening in een versnelde afschrijving van woningen en wijken, inefficiënt ruimtegebruik, hogere kosten van infrastructuur en een woningvoorraad die steeds meer afwijkt van wat mensen eigenlijk willen. Onze schaarse grond moeten we juist inzetten om díe woningen te bouwen die we nog niet hebben en waaraan een grote en toenemende behoefte bestaat. Denk aan patiowoningen, maar zeker ook (half )vrijstaande huizen, studio’s, kleinschalige gebouwen met appartementen en gezinswoningen in de stad. We zullen daarvoor nog wel de wei in moeten, maar dan in elk geval met een product dat op langere termijn in de behoefte voorziet.’

‘Groeikernen wacht grote vernieuwingsopgave’

Vanwege het ‘oubollige’ imago kunnen de oude groeikernen de concurrentie met nieuwe suburbane woonmilieus niet aan, verwacht Hagen. Met grote gevolgen voor individuele eigenaren, die hun huizen in waarde zullen zien dalen. Naast een bouwstop voor nieuwe rijtjeshuizen pleit Hagen daarom voor een stevige vernieuwingsoperatie om de oude groeikernen up-to-date te houden. ‘Er liggen ongelooflijk veel mogelijkheden om zonder al te veel aan het vastgoed te rommelen nieuwe gave wijken te maken, waar de babyboomgeneratie oud kan worden en een nieuwe generatie starters haar neus niet voor ophaalt. In plaats van de standaard 30x30-tegels kun je woonerven bestraten met gebakken klinkers. Ik zie een soort dorps woonmilieu voor me. Te grote woningen kunnen gesplitst worden.

Maar denk ook aan de klushuizen in bijvoorbeeld Spangen in Rotterdam. Deze en soortgelijke projecten hebben een enorme impuls gegeven aan oude stedelijke wijken. Zo moet je ook voor de groeikernen toewerken naar een nieuwe momentum.’ In combinatie met de juiste voorzieningen kan volgens Hagen recht worden gedaan aan de steeds gedifferentieerdere woonvraag. En wat doen we met de acute woonvraag, met name in de Noordvleugel van de Randstad? Hagen: ‘Ik denk dat er ondanks de vraagdruk terughoudend moet worden omgegaan met het uitgeven van nieuwe grond voor woningen die we al hebben. Als je druk op de bestaande stad houdt, ontstaan vanzelf mogelijkheden voor verdichting en nieuwe transformatie. Doe dat wel in nauwe samenspraak met de bewoners en bedrijven. Probeer hen te mobiliseren om met nieuwe ideeën en nieuwe initiatieven te komen, in plaats van dat je kavels gaat verkwanselen uit naam van de markt. Bovendien geloof ik dat er nog behoorlijk wat locatiecapaciteit is die versneld tot ontwikkeling kan worden gebracht. En misschien kun je een deel van die acute vraag ook semipermanent oplossen.’

Dit is een ingekorte versie van een artikel dat verscheen in ROm#12, 2016. Lees daarin onder meer reacties van Jan Latten, Peter Boelhouwer en Friso de Zeeuw.
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl