Amsterdam is ontoegankelijk geworden voor middeninkomens. Nog erger is dat de hele Noordvleugel op slot dreigt te gaan.

Onderzoek toont groeiende onbalans in vraag en aanbod

Uit een vandaag gepubliceerd onderzoek van makelaarsvereniging Dynamis blijkt dat Amsterdam ontoegankelijk is geworden voor middeninkomens. Erger is dat de hele noordvleugel op slot dreigt te gaan. Drie vragen aan Dynamis-directeur Wilfred van der Neut.

De enige manier om de balans op de woningmarkt in de Amsterdamse en Utrechtse regio's te herstellen, is door bij te bouwen. En wel snel een beetje, aldus oud-ontwikkelaar Van der Neut. Hij beantwoordt drie prangende vragen.

  1. Bijbouwen? Zelfs een ezel stoot zich niet tweemaal aan dezelfde steen. De rente stijgt weer en de markt zal ontspannen. Waarom in dezelfde valkuil stappen als vóór 2008?

‘Ik ben het ermee eens dat tot 2008 alles kon en ik ben de eerste om toe te geven dat we te veel hebben gebouwd. Maar het gevolg is geweest dat we in een kramp zijn geschoten en opeens niets meer kan. Dat is natuurlijk allebei niet een juist antwoord op de voorliggende vraagstukken. Door te veel zwart-witdenken krijgen we nu de deksel op onze neus. De prijsstijgingen van woningen in Amsterdam zijn zó bovenmaats dat het overgrote deel van de markt in de noordelijke Randstad voor middeninkomens niet meer toegankelijk is. Ik verwacht niet dat een eventuele rentestijging deze situatie verandert, omdat vraag en aanbod té veel uit balans zijn. Het enige antwoord luidt: bouwen.'

  1. ‚ÄčAls je Amsterdam niet kunt betalen, dan ga je toch gewoon naar Almere?

‘Dat vind ik helemaal niet zo’n gekke gedachte. De meeste inwoners van Almere zijn terecht ook heel tevreden, want zij kunnen hun woonwensen daar prima ingevuld zien worden. Dat bovendien niet iedereen in het centrum van Amsterdam kan wonen, dat is een realiteit die we gewoon moeten accepteren en dat is ook heel normaal. Maar door te bouwen in bijvoorbeeld de bollenstreek, Zaanstad en de Utrechtse regio haal je toch écht de onredelijke druk van de ketel om zodoende een voldoende gevarieerd aanbod te kunnen creëren voor een gezond functionerende woningmarkt. Dit houdt zeker niet in dat “de hele wei” volgebouwd moet worden, maar met alleen transformeren red je het ook niet. Je komt er dan niet onderuit om aan de randen van deze gemeenten bij te bouwen.’

  1. Uit een recent gepubliceerd onderzoek van het PBL blijkt dat we tot 2050 bij een hoog groeiscenario (1,6 miljoen extra huishoudens) 35 procent van de woonvraag kunnen accommoderen in bestaand stedelijk gebied. Bij een laag groeiscenario (0,2 miljoen extra huishoudens) is dat zelfs 80 procent. Kortom: er is voldoende ruimte in de stad. Waarom pleit u niet hard voor inbreiding, als de capaciteit zo groot is?

‘Ten eerste omdat de scenario’s van het PBL landelijke cijfers betreffen. Het is essentieel om naar de lokale omstandigheden – dus grote verschillen – te kijken. Uit hetzelfde rapport blijkt juist dat in Amsterdam en de Zaanstreek de algemene scenario’s niet opgaan en dat er ook bij lage groei van het aantal huishoudens onvoldoende ruimte is in het bestaande bebouwde gebied. Wel ben ik het ermee eens dat je altijd eerst moet kijken naar mogelijkheden om je woningen in bestaand stedelijk gebied weg te zetten. Alleen daarmee los je in deze steden echter niet alles overal op, zeker niet dit acute probleem. Veel van die binnenstedelijke potentie bestaat bovendien uit oude plannen die door de crisis on hold zijn gezet.

Daarnaast wordt door ‘transformatiegoeroes’ altijd onvoldoende rekening gehouden met de financieel-technische kant van binnenstedelijke (her)ontwikkelingen. Met mijn ervaring als ontwikkelaar weet ik dat je in de praktijk tegen allemaal belemmeringen aanloopt. Denk bijvoorbeeld aan transformatiekosten, conflicterende belangen en complexe eigendomsstructuren, om over de (daardoor hogere) prijs van het opgeleverde product nog maar te zwijgen. Natuurlijk moet je op basis van deze punten niet "gewoon maar snel in de wei" gaan bouwen, maar sluit je ogen er ook niet voor. We moeten echt zo langzamerhand de discussie aangaan over het bouwen van woningen die je ín de stad niet kwijt kunt, zeker niet op korte termijn.’

In een vandaag verschenen onderzoek van Dynamis naar de woningmarkt blijkt de gemiddelde vierkantermeterprijs van een woning in Amsterdam tot 4.565 euro te zijn gestegen. Met een bruto inkomen van 50.000 euro (ruim bovenmodaal) koop je in Amsterdam gemiddeld een huis met een oppervlakte van 49 m². Maar ook in andere steden kunnen middeninkomens steeds minder goed uit de voeten, kijk bijvoorbeeld naar de Utrechtse woningmarkt. In de top 10 gemeenten met de krapste woningmarkt staan IJsselstein, Diemen, Vianen, Haarlem, Zaanstad en Amstelveen. Mede aangejaagd door de lage rente worden aspirant-kopers vaak overboden, wat de kansen voor middeninkomens aanzienlijk verkleint.
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl