De balans op de Nederlandse woningmarkt is zoek. Er is te weinig middenhuur, dus mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar te weinig voor een koopwoning, vallen buiten de boot. Het kabinet zoekt nu heil in de corporatiesector. In de op Prinsjesdag gepresenteerde maatregelen die het Kabinet treft om de woningmarkt te sterken, worden de woningcorporaties een grotere rol in het middensegment toebedeeld. Of de plannen ook geconcretiseerd kunnen worden, is echter nog maar de vraag. Want de markttoets blijft een grote barrière.

Om corporaties verder te stimuleren tot en ondersteunen in het aanbieden van middenhuurwoningen, wil minister Ollongren (BZK) een aantal maatregelen treffen. Deze licht zij in haar begeleidende brief bij de woningmarktplannen nader toe. De primaire aanjagers zijn een bouwfonds van 1 miljard om gemeenten te ondersteunen die nieuwbouw plegen en een korting van 1 miljard op de verhuurderheffing voor woningcorporaties, verspreid uit te keren over een periode van tien jaar. De minister schrijft: ‘Met een heffingsvermindering in de verhuurderheffing van 1 miljard euro geeft het kabinet een gericht stimulans voor woningcorporaties en andere verhuurders die meer betaalbare woningen bouwen. Woningcorporaties en andere verhuurders kunnen voor starters, gezinnen en andere kwetsbare groepen, zoals dak- en thuislozen, een extra nieuwbouwwoning met een betaalbare huurprijs bouwen, in het sociale en middenhuursegment.’ De korting is in principe alleen bedoeld voor nieuwbouwwoningen in het sociale segment, maar kan de investeringsruimte van de corporaties wel vergroten. Zo wordt middenhuur indirect gestimuleerd.

Verder wil de minister bestaande voorraad beter benutten door de ruimte voor lokaal maatwerk te vergroten. Het moet voor corporaties makkelijker worden om te schuiven tussen hun daeb (dienst algemeen belang) en niet-daeb portefeuille. Onder daeb-activiteiten verstaan we het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Middenhuur is een niet-daeb activiteit. Door schuiven te vergemakkelijken, kunnen corporaties dus een groter middenhuurbestand realiseren. Zo kunnen in wijken waar bijvoorbeeld behoefte is aan een gedifferentieerder bewonersbestand is, sociale huurwoningen worden omgezet naar middenhuurwoningen.

Corporaties willen ook meer middenhuur realiseren…

Volgens Bart Dopper, adviseur woningmarkt bij Stec Groep, staan corporaties in toenemende mate open voor het aanbieden van middenhuurwoningen. ‘We zien een verschuiving in de houding die corporaties tegenover het aanbieden van middenhuur hebben. Aanvankelijk waren zij geen voorstander van het aanbieden van middenhuurwoningen, daar dit niet tot hun kerntaken behoort. Nu zien zij het belang van middenhuur echter steeds meer in, omdat voldoende aanbod in dit segment doorstroom stimuleert en differentiatie binnen wijken oplevert.’

Corporatiekoepel Aedes laat dan ook weten: ‘Als marktpartijen middeldure huurwoningen bouwen, is dat een goede zaak. Maar als zij dat niet doen omdat het rendement in dit segment voor hen te laag is, moeten woningcorporaties – maatschappelijke ondernemingen zonder winstoogmerk – dat kunnen doen. Door het ontbreken van middenhuur ontstaat een maatschappelijk probleem. Leerkrachten, verpleegkundigen, politieagenten met een middeninkomen verdienen teveel voor een sociale huurwoningen en te weinig voor een dure huurwoning of een koophuis. En vallen dus tussen wal en schip. Corporaties willen een bijdrage leveren aan het oplossen van dit maatschappelijke probleem.’

De veranderende houding van corporaties tegenover middenhuur die Dopper beschrijft, zien we onder meer terug in de Challenge Middenhuur van de  provincie Utrecht. De challenge helpt zeven uiteenlopende projecten die zich richten op middenhuur te versnellen en optimaliseren. Stec Groep is procesbegeleider van de challenge. Bij één van de zeven projecten ondersteunt de Provincie Utrecht corporatie GroenWest in het realiseren van meer middeldure huurwoningen.

… maar de markttoets blijft een groot obstakel

Dopper en Aedes reageren gemengd op de plannen. Dopper: ‘De plannen zijn een eerste stap in de goede richting. Ik ben vooral enthousiast over de gedifferentieerde aanpak bij het nieuwbouwfonds, waarbij de beschikbare gelden vooral bedoeld zijn voor COROP-regio’s waar de markt zeer gespannen is.’ Tegelijkertijd wijst hij erop dat de korting op de verhuurdersheffing in het niet valt bij de totaal te betalen heffing. ‘Als je die jaarlijkse korting van 100 miljoen afzet tegen de totale verhuurdersheffing, heb je het over een korting van 5 procent.’ Ook Aedes is kritisch: ‘Het kabinet ziet eindelijk in dat de verhuurderheffing rampzalig is geweest voor de woningbouw. Dit kantelpunt in het kabinetsbeleid van de afgelopen jaren is positief. Maar de totale belastingen voor woningcorporaties rijzen de komende jaren de pan uit; in 2020 stijgen de belastingen naar 2,5 miljard euro. Daarvan zijn huurders en woningzoekenden de dupe.’

Het grootste obstakel wordt echter gevormd door de markttoets. Deze toets, die onderdeel is van de Woningwet uit 2015, toont of een corporatie zich in het speelveld van de markt begeeft. Voordat corporaties zich in het vrije segment mogen begeven en dus niet-daeb activiteiten mogen ondernemen, dienen zij aan te tonen dat de markt de opgave laat liggen. Is dit niet het geval, dan dient de corporatie zich tot haar kerntaak sociale huur te beperken. ‘We zien dat corporaties het goed uitvoeren van deze toets als een obstakel zien. Het vergt veel capaciteit en kennis. Dit zien we bijvoorbeeld ook bij de Utrechtse Challenge Middenhuur, waar corporatie GroenWest en de Provincie samen aan de slag gaan met de markttoets. Versimpeling van de markttoets zou een goede zet zijn,’ zegt Dopper. Opvallend is dat minister Ollongren in haar brief welgeteld één keer zinspeelt op versimpeling van de markttoets, maar verder niet ingaat op het precieze hoe en wat van deze versimpeling.

Aedes deelt een vergelijkbaar standpunt als Dopper: ‘Wat echt zou helpen, is meer ruimte voor corporaties om middeldure huurwoningen met een huurprijs van tussen 720 en 1.000 euro te kunnen bouwen. Daarvoor moet de complexe en omslachtige markttoets worden afgeschaft, zodat corporaties in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties aan de slag kunnen. De korting op de verhuurderheffing is alleen van toepassing op nieuwbouw van sociale huurwoningen, dus met een maandhuur van maximaal 720 euro. Het probleem bij de nieuwbouw van middeldure huurwoningen is de markttoets.’

Ook interessant: 'Zes ongevraagde adviezen over miljardenplan woningbouw'
Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl