Versnellen kan (4)

Ingesloten tussen de bestaande bebouwing van de Amersfoortse woonwijk Schothorst en een busbaan en ontsluitingsweg, ligt een prismavorming terrein van twee hectare waar nog ruimte is voor woningbouw. Eerdere plannen om hier huizen te bouwen zijn gestrand tijdens de crisis. Vanwege de toenemende huizendruk wil de gemeente, dat het gebied in eigendom heeft, het project hervatten. Maar hoe zorg je ervoor dat snelheid en weloverwogen besluitvorming samengaan?

Dit is een verkorte versie van het artikel ‘Draagvlak voorop,' uit de ROm-special ‘Versnellen kan’. In deze special kijken we naar het versnellen van plancapaciteit, inbreiding en transformatie, het versterken van het huursegment en het bevorderen van doorstroming. Op Stadszaken presenteren we komende weken de highlights. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.

De condities in het gebied zijn niet ideaal voor woningbouw. Niet alleen grenst het driehoekvormige terrein aan de zuidzijde aan stedelijke infrastructuren; het gebied maakt tevens deel uit van de natte ecologische hoofdstructuur. Daarnaast bemoeilijken een supermarkt en een flatgebouw met grote parkeerplaats aanhechting van het plangebied op de bestaande woonbebouwing van de wijk Schothorst.

‘Er zijn nog te veel mitsen en maren rond de ontwikkeling van deze locatie op de Kop van Schothorst,’ benadrukt Maartje Rieter, projectmanager binnenstedelijke bouwlocaties bij de gemeente Amersfoort. ‘De 100-dagen challenge stelde ons in staat om in sneltreinvaart een ruimtelijke studie te verrichten naar condities waaronder woningbouw op de Kop van Schothorst kan worden uitgewerkt. Doel was om samen met betrokken partijen in een open proces in 100 dagen de ambities en uitgangspunten voor de ontwikkeling te formuleren, waarna het stadsbestuur een gewogen besluit kan nemen.’

Met het budget dat de 100 Dagen Challenge beschikbaar stelde, huurde betrokken partijen bureau Palmbout Urban Landscapes uit Rotterdam in om het gebied onder de loep te nemen. Stedenbouwkundige Sabien Thomaes van Palmbout: ‘Het gebied ligt ingeklemd tussen stedelijke infra en de achterzijde van een bestaande wijk met een grote supermarkt en een parkeerplaats van een groot flatgebouw. Hoe kom je daar? En waar woon je dan eigenlijk? Zoals het er nu bij ligt, heeft het gebied geen adres en de locatie is te klein om een zelfstandige woonwijk te worden. Grote uitdaging is om het gebied deel te laten uitmaken van het stedelijk weefsel.’

Thomaes interpreteerde de opdracht breed: ze nam niet alleen de locatie zelf onder de loep, maar wilde in eerste instantie ook onderzoeken of de locatie überhaupt wel geschikt is voor woningbouw en zo ja, onder welke condities. ‘De woningnood is hoog, ook in Amersfoort. Maar betekent dit dat je elke restruimte moet volbouwen? Wat voegt woningbouw op deze plek toe aan de stad als geheel? Andere onderwerpen waarop een afweging moest worden gemaakt, waren de aanleg van natte natuur als onderdeel van de ecologische hoofdstructuur versus behoud van groen, ontsluiting van de locatie en de betekenis van de plek; wel of geen forse dichtheden? Natuurlijk ondersteunen wij het idee om in dit gebied te bouwen, maar ook bij de betrokken partijen merkte ik dat er behoefte was aan een bredere verkenning van de mogelijkheden.’

Ontwerpalternatieven

Thomaes bestudeerde kaarten en nam de hele projectgroep met vertegenwoordigers van de Gemeente Amersfoort, woningcorporatie Omnia Wonen, Waterschap Vallei en Veluwe en de Provincie Utrecht mee het gebied in.  Er werden  drie modellen ontwikkeld:

  1. Doe niets en maak van het gebied een tuin van de stad;
  2. Bouwen binnen de bestaande context, waarbij er twee soorten verkaveling zijn uitgewerkt: één met laagbouw en één met hoogbouw;
  3. Een ‘ruig’ voorstel waarbij  de infrastructuur volledig wordt omgelegd, waardoor een nieuwe woningbouwlocatie vrijkomt aan de rivier de Eem. Dit zou betekenen dat de nieuwe woonwijk geen aansluiting heeft bij Schothorst, maar met haar gezicht naar het transformatiegebied De Isselt ligt.

Het tweede ontwikkelmodel, dat aansluit op de bestaande ideeën, kent twee varianten met elk voor- en nadelen. Sabien Thomaes: ‘Bij de laagbouwvariant zou een oude cultuurhistorische waardevolle dijk gesloopt moeten worden en moeten er bomen worden gekapt. Om een goede aanhechting te maken op de bestaande woningbouw van Schothorst, zal een gesprek met de supermarkt nodig zijn, die nu precies tussen de bestaande bebouwing en de geprojecteerde woningbouw zit. Dat geldt eveneens voor het flatgebouw waarvan de parkeerplaats een barrière vormt naar de nieuwe woningbouw. Het in stand houden van de natte ecologische hoofdstructuur is  lastig bij deze ontwerpvariant, maar het kan verplaatst worden naar de oever van de Eem aan de overzijde van de ontsluitingsweg. Bij de hoogbouwvariant blijft meer ruimte over voor groene en natte natuur, maar wel op voorwaarde dat het parkeren gebouwd wordt opgelost. Dit is ook nodig omdat de locatie pal aan de stadsentree ligt waardoor het parkeren bij voorkeur uit het zicht plaatsvindt. Dit is wel een extra kostenpost.’

 

 

 

Model 1 en 2.

‘Waanzinnige woningbouwlocatie’

Het derde ontwikkelmodel is een totaal nieuw perspectief op de stad en vergt een complete omlegging van de bestaande stedelijke infrastructuur. Maar daarmee komt volgens Maartje Rieter wel ruimte vrij voor een ‘waanzinnige woningbouwlocatie’ aan de Eem. ‘Als je haast hebt met het bouwen van woningen is dit het minst aantrekkelijke alternatief. Maar anderzijds kun je met het verleggen van de infra de kwaliteit van de Eem weer leefbaar maken. Als no-regret maatregel, zou je eerst nog tijdelijke huisvesting kunnen realiseren. Daarmee maak je tijd vrij om de haalbaarheid van het model verder te onderzoeken’.

(Tekst gaat onder afbeelding door)

Model 3

Volgens Thomaes is model twee haalbaar mits goed wordt aangehecht bij de bestaande woonwijk Schothorst. Haar voorkeur ligt echter bij het derde ontwikkelingsmodel dat volgens haar een enorme meerwaarde kan genereren voor de stad. ‘Het college zal snelheid moeten afwegen tegen het alternatieve model, dat als voordeel heeft dat je een ontzettend interessante plek creëert. Wat wij willen is dat het bestuur een afgewogen beslissing maakt.’

Rieter: ‘Met de 100-dagen challenge hebben we inzichtelijk gemaakt welke mogelijkheden er zijn. In zeer korte tijd hebben we nieuwe perspectieven gecreëerd. De modellen hebben we naast elkaar gezet en op verschillende aspecten afgewogen. Door dit samen met betrokken partijen te doen, hebben we in hoog tempo de argumenten op tafel gekregen.’

Bent u beniewd naar andere projecten die deelnamen aan de 100 dagen challenge en naar wat daar geleerd is? Lees dan 'Hertontwikkeling Blokhoeve West, Nieuwegein: Draagvlak voorop' en  'Herontwikkeling FNV-hoofdkantoor Middelland: Afwegen, fixeren, bouwen'
Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl