Foto: De Warren

De Warren is de eerste zelfbouw-wooncoöperatie in Nederland. 'De bank heeft vertrouwen, bewoners zijn niet overgeleverd aan de markt en bouwen als huurders van hun eigen complex vermogen op', zegt het landelijk Expertteam Woningbouw.

Wooncoöperatie de Warren in Amsterdam realiseert sociale en middeldure huurwoningen in coöperatief verband. ‘De grote pluspunten voor de woningmarkt in zijn algemeenheid zijn natuurlijk dat (lagere) middeninkomens hun eigen betaalbare woning kunnen bouwen en dat deze huurders niet bevreesd hoeven te zijn voor toekomstige excessieve huurverhogingen’, zegt Tellinga. ‘Die afspraken over de huren maak je immers met elkaar in coöperatief verband. Huurders bouwen als lid van de coöperatie bovendien vermogen op. En de harde scheidslijn tussen kopen en huren wordt verzacht. Het is nu aan gemeenten om deze nieuwe bouwstroom een plek te geven in bestemmingsplannen, uitgiftes en tenders.’ 

Het gemeenschappelijke leven van een dorp, midden in de stad. Zo ziet Chandar van der Zande, voorzitter van De Warren, het project voor zich. In het drukke Amsterdam is dat moeilijk te realiseren. Toch gaat wooncoöperatie de Warren 36 appartementen bouwen op Centrumeiland in IJburg. ‘Voor en door onszelf. Van ontwerp tot bouw tot beheer zijn we eigen baas’, zegt van der Zande. 

Sociaal, duurzaam en betaalbaar

De aanleiding van het bouwproject kent een aantal aspecten. Het eerste is een sociaal aspect. ‘We vinden het heel belangrijk dat we de kracht en het goede van het collectieve leven van een dorp terughalen naar de stad. Om samen met elkaar sterker te staan. Eigenlijk alles wat je gezamenlijk kan doen, waar je de deeleconomie op gaat toepassen, gaan we op die manier regelen. Denk daarbij aan gemeenschappelijke ruimtes zoals een atelier, een zaal voor yoga of andere activiteiten, een speeltuin, maar ook deelauto’s en deelfietsen. Dat heeft ook alles te maken met cohousing’, zegt Van der Zande.

Ten tweede: duurzaamheid. ‘We zijn zelf de ontwikkelaar van het project, en hoeven geen winst te maken. Elke euro die bespaard wordt gaat terug naar de leden. We streven naar een energieneutraal pand door materialen te gebruiken met een lage impact, zoals hout en biobased materiaal in plaats van beton.’

‘Het derde aspect is betaalbaarheid’, vervolgt Van der Zande. ‘We gaan uitsluitend sociale en middenhuur realiseren. In Amsterdam betaal je gemakkelijk 750 euro voor een kamer van 8 vierkante meter. Wij denken dat we uiteindelijk twintig tot dertig procent onder de marktprijs kunnen zitten met onze appartementen. Die zijn ook wel klein (variërend van 20m2 tot gezinswoningen van 65m2, red.), maar wel een stuk goedkoper.’

Stand van zaken

De coöperatie is aardig op weg. In het voorjaar kreeg de groep groen licht voor de bouw op Centrumeiland. Nu ligt er een voorlopig ontwerp voor het wooncomplex. ‘We hebben nog tot en met januari voor een definitief ontwerp. Dan krijgen we ook te maken met de omgevingsdienst en het aanvragen van allerlei vergunningen. Idealiter beginnen we in het derde kwartaal van 2019 met de bouw.’

Het moeilijkste aan het project is dat het zonder eigen kapitaal wordt gerealiseerd. ‘Maar voordat de eerste paal de grond in gaat, maak je wel al veel kosten’, vertelt Van der Zande. De coöperatie kreeg een lening voor collectieve zelfbouw, maar dat is niet genoeg. ‘Het Rijk is nu een fonds aan het oprichten om dit soort projecten beter mogelijk te maken.’

Naast de financiën was het ook qua kennis en expertise niet altijd makkelijk. ‘Er zitten veel juridische kanttekeningen aan het project. De gemeente wil dat er meer gebeurt met zelfbouw, maar dan moet het wel echt gemakkelijker worden.’

‘De overheid zou een aantal dingen kunnen doen om het proces te vergemakkelijken’, vertelt Jacqueline Tellinga. ‘Belangrijk is inderdaad dat er een potje is voor de financiering van het voortraject. Je krijgt namelijk pas je hypotheek op het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Maar daarvoor maak je wel al de nodige kosten, bijvoorbeeld voor de architect, constructeur en leges.’ In het geval van De Warren heeft de provincie die rol op zich genomen. Voor lagere en middeninkomens zijn deze aanloopkosten een belangrijke drempel om het bouwtraject te kunnen opstarten. Direct nadat de hypotheek is verstrekt kan het geleende geld, de voorfinanciering, worden terugbetaald.

Een tweede punt betreft deze nu nog onbekende vorm van ontwikkelen. ‘Omdat De Warren in Amsterdam heeft bewezen dat het kan, kunnen gemeenten vanaf nu dus deze waardevolle bouwstroom een plek geven in hun bestemmingsplannen, uitgiftes en tenders. Die ruimte was er tot nu nog niet’, zegt Tellinga

Delen van kennis

De coöperatie wil graag zelf kennis beschikbaar stellen voor groepen met een vergelijkbare woondroom. ‘Wij zijn nu de eerste, maar gaan hierover publiceren. Die kennisdeling is een secundaire doelstelling van het project. Dat kan over juridische zaken gaan of bijvoorbeeld over de organisatiestructuur, onze begroting en de governance. We gaan alles ter beschikking stellen aan de stad zodat andere mensen dit ook kunnen gaan doen.’ Volgens Van der Zande is het model van De Warren niet voor iedereen geschikt, en zijn er ook niet genoeg burgerinitiatieven voor. ‘Maar het zal wel steeds gemakkelijker worden.’

Groepsfoto bewoners De WarrenFoto: De Warren

De Warren maakt de weg vrij voor volgende initiatieven, beaamt Tellinga. ‘Omdat door deze groep het ontwikkel- en financieringstraject, dankzij een Duitse bank, met succes is doorlopen zou je denken dat het in de toekomst gemakkelijker is voor andere zelfbouwende wooncoöperaties.’

Tellinga benadrukt dat het nieuwbouwaspect van deze wooncoöperatie heel wezenlijk is. ‘Het kabinet spant zich in om de realisatie van wooncoöperaties mogelijk te maken, waarbij vooral wordt gedacht aan groepen die samen bestaande huurwoningen overnemen. De Warren is bij mijn weten de eerste wooncoöperatie die zo ver is met een nieuw zelfbouwproject’.

Stad onder druk

‘In een stad als Amsterdam is het moeilijk om een betaalbare plek te vinden. Wat wij doen is mensen die niet het kapitaal hebben om een hypotheek te krijgen, de kans bieden om mee te doen aan dit zelfbouwproject’, zegt Van der Zande. Net zoals in de rest van Amsterdam zijn kleine appartementen ook de norm bij De Warren. ‘Maar we kunnen veel kwaliteit bieden door faciliteiten te delen’, zegt Van de Zande daarover. ‘We kunnen hier een oplossing bieden voor een stad die onder druk staat.’

Tellinga is het daar mee eens. ‘In de verstedelijkte delen van Nederland weten we inmiddels dat niet alleen voor zzp’ers, maar ook voor docenten en politiemensen de eigen woning onbereikbaar is geworden.’ Het bijzonder van de wooncoöperatie is dat de hypotheekbank uit de voeten kan met een risicoanalyse over de locatie en de verhuurbaarheid. Er hoeven geen salarisstroken en vaste arbeidscontacten te worden overlegd. Met de flexibilisering van de arbeidsmarkt is dit een geweldig alternatief. Bovendien ben je na 30 jaar, als de lening van de bank is afbetaald, lid van een vermogende coöperatie. Het enige dat nodig is om dit mogelijk te maken is een leenpotje voor de kosten van het voortraject en voldoende bouwkavels.’

Van der Zande benadrukt dat de coöperatie grootse plannen heeft, maar weet ook te relativeren. ‘Uiteindelijk is het toch ook een kwestie van een pand neerzetten als bouwvereniging. We kunnen ons zorgen maken over van alles en nog wat, maar een dak en een paar muren en ramen is niet ingewikkeld. We willen gewoon laten zien wat er mogelijk is. Dat brengt ook een grote verantwoordelijkheid met zich mee, maar daarom werken we zo hard om dit tot een succes te maken.’

Ook interessant: 'Bouwen boven het spoor. Oplossing voor woningtekort?'
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl