Steeds vaker bereikt de redactie het signaal dat private verhuurders onvoldoende in staat zijn om betaalbare middenhuurwoningen in de markt te zetten. Stadszaken stelde drie vragen aan betrokkenen. Wat is middenhuur volgens u? Kunnen private aanbieders dit aanbieden? Moet het werkgebied van corporaties worden opgerekt? 

'Middenhuur is niet onze kerntaak', verklaarde Aedes-baas Marnix Norder dinsdag op Stadszaken.nl. 'We willen pas een rol spelen in dat segment op het moment dat de gemeente het aan ons vraagt... Veel colleges moeten hun rol nog een beetje zoeken. Het is jammer dat het zo lang duurt, want er zijn duizenden mensen die op de woningmarkt geen kant op kunnen.’

Hoe denken betrokkenen daar zelf over? We vroegen het aan Paulus Jansen, directeur van de Woonbond, senior researcher Erwin Evers van woningbelegger Vesteda, Sabine Meeks, Commercieel manager Utrecht & Noordoost bij BAM Wonen, Conny Hofstede, senior beleidadviseur Wonen bij de gemeente Nieuwegein, adviseur Bart Dopper van Stec Groep en Gabriëlla Bettonville van het NIBUD.

Ten eerst over middenhuur zelf. Volgens Paulus Jansen suggereert de term onterecht dat deze woningen betaalbaar zijn voor middeninkomens. 'Dat is veelal niet het
geval'. Frank Wassenberg van Platform 31 zegt: ‘Soms wordt middenhuur genoemd vanaf 710,68 tot aan 950 of 1000 euro. Dat laatste is natuurlijk vooral een psychologische grens. Het ligt erg aan de lokale marktsituatie. Appingedam is nou eenmaal geen Amsterdam.' Sabine Meeks, Commercieel manager Utrecht & Noordoost bij BAM Wonen en Conny Hofstede van de gemeente Nieuwegein antwoorden resp.: '710 tot 1000 euro' en 'Betaalbare middenhuur is volgens ons het segment tussen 711 en 950.'
Volgens Gabriëlla Bettonville van het NIBUD is middenhuur niet af te bakenen. 'Het is afhankelijk is van het inkomen, maar ook van het huishoudtype, of een huur betaalbaar is. We spreken daarom niet over één soort middenhuur.'

Vertrouwt u erop dat private aanbieders deze betaalbare huurhuizen voor startende of doorstromende gezinnen kunnen aanbieden?

Sabine Meeks, BAM Wonen: 'De afgelopen tijd blijkt dat het voor institutionele beleggers erg lastig is om betaalbare huurwoningen in het middensegment aan te bieden. Op veel locaties levert koop meer op dan vrije sector huur. Dit heeft mede relatie met de kostenkant. Deze stijgt door diverse oorzaken: hoge (gemeentelijke) grondkosten, ruimtelijke eisen, bijdrage aan plankosten/gebiedsfondsen van een gemeente, stijgende bouwkosten et cetera. Er zijn wel voorbeelden zoals bouwinvest op de Veemarkt in Utrecht, destijds ook door BAM gerealiseerd.'

'De hoge grondprijzen in combinatie met de eisen die de gemeente stelt ten aanzien van huurprijzen en huurprijsverhogingen maakt dat het voor beleggers als Vesteda steeds minder aantrekkelijk of zelfs onmogelijk wordt om in grote steden in huurwoningen te beleggen. Waar de gemeente niets aan kan doen, maar wel rekening mee moet houden zijn de enorm gestegen bouwkosten en de beperkte bouwcapaciteit', zegt Erwin Evers van Vesteda.

'Private aanbieders kunnen dit segment voor startende gezinnen prima aanbieden. Het gaat dan wel om de kleinere woningen, rond 50-60  m2. Het wordt lastiger om grotere woningen, voor doorstromende gezinnen, te realiseren in dit segment', zegt Conny Hofstede van de gemeente Nieuwegein.

Woonbond-directeur Paulus Jansen benadrukt dat het juist voor gezinnen een probleem kan zijn. ‘Als er woningen beschikbaar zijn in de zogenaamde ‘middenhuur’ gaat het vaak om kleine appartementjes rond de 800 euro, die voor een gezin veel te klein zijn. Ook voor starters zijn deze bedragen vaak veel te hoog.'

‘In de regio kunnen beleggers absoluut in dit segment voorzien, benadrukt Bart Dopper van Stec. 'Maar een eengezinswoning kan in stedelijke gebieden lastig worden.'

Volgens Frank Wassenberg is het afhankelijk van de lokale marktsituatie of private aanbieders deze betaalbare huurhuizen in het middensegment kunnen aanbieden. ‘Als aankoopprijzen in Utrecht of Amsterdam het dubbele zijn van pakweg Overijssel of Gelderland, zullen ze ook een hogere huur moeten vragen om uit de kosten te komen.' 

Hoe kan de gemeente volgens u grip houden op huurprijzen?

Paulus Jansen: ‘Met private aanbieders kunnen gemeenten vooraf goede afspraken maken, om ervoor te zorgen dat er enige rem op de huurprijzen zit. Maar het is wel tegen de stroom in roeien zo lang de landelijke politiek in blijft zetten op het buiten spel zetten van huurprijsregulering. Het is daarom ook belangrijk vanuit de steden een helder geluid aan de landelijke politiek te laten horen’.

'Wij maken via de anterieure overeenkomst prijsafspraken over de maximum aanvangshuur en huurverhoging', zegt Conny Hofstede van de gemeente Nieuwegein.

BAM-manager Sabine Meeks: 'De gemeente heeft diverse mogelijkheden om te sturen in de middenhuur door bijvoorbeeld het vastleggen van maximale huurprijzen en maximale indexaties. Maar daarnaast heeft de gemeente ook een rol bij de verkoop van haar gronden, ruimtelijke ambities, legeskosten etc. Al deze punten hebben invloed op de haalbaarheid. Kan de gemeente bijvoorbeeld andere grondprijzen hanteren bij middenhuur dan bij de koopsector?'

Frank Wassenberg denkt dat deze afspraken het makkelijkst zijn als het om nieuwbouw gaat, en de gemeente de grond verkoopt of verpacht. ‘Je kunt dan bepalen wat maximale huurprijzen zijn, gedurende welke termijn huren betaalbaar blijven en tegen welke condities. Marktpartijen nemen dat mee in hun bieding. Dat betekent dan dat de gemeente genoegen moet nemen met een lagere grondprijs dan de maximaal haalbare. Eigenlijk moet de gemeente een afweging maken tussen het financiële belang en het volkshuisvestelijke belang.’

Als gemeente moet je zorgen voor een aantrekkelijk investeringsklimaat, zegt Erwin Evers van Vesteda. 'Juist dan komt er voldoende aanbod van goede kwaliteit. Dit is de beste remedie tegen de onwenselijke prijsstijgingen en overige excessen waar de grote steden nu mee te maken hebben. Hoogleraren van Harvard, MIT, Erasmus Universiteit, Delft en Amsterdam bevestigen dit. Ook de Centrale banken over de hele wereld onderschrijven dat je moet stimuleren en niet (over)reguleren.'

Bart Dopper: ‘Gemeenten hebben voldoende instrumentarium om afspraken te maken over huurprijs(ontwikkeling): bestemmingsplancategorie, erfpacht, afspraken bij verkoop, anterieure overeenkomst et cetera. Bij dergelijke afspraken horen echter ook lagere grondwaardes.’

‘Tijdens de jaarlijkse prestatieafspraken waarbij zowel gemeente, huurders als verhuurders betrokken zijn kan de gemeente plannen maken voor de het aanbod van de verhuringen voor het volgende jaar, zegt Gabriëlla Bettonville van het NIBUD.

Tot slot een stelling: het werkgebied van corporaties moet worden opgerekt, zodat zij middeninkomens kunnen bedienen

Paulus Jansen: ‘Ja, want de vrije sector blijft voor veel middeninkomens onbetaalbaar. Zij horen in de corporatiesector thuis. De inkomensgrens moet daarom omhoog. Tegelijkertijd moet de belastingdruk bij corporaties omlaag. Zodat er ook geïnvesteerd kan worden in nieuwbouw. Er zijn nu immers al lange wachtlijsten bij corporaties. ‘

Sabine Meeks, BAM Wonen: 'Uit gesprekken met corporaties begrijp ik dat zij er open voor staan om de middenhuur te bedienen. Maar ook vanuit ontwikkelaars en beleggers is interesse. Op dit moment is er zo’n grote vraag dat het goed zou zijn als alle partijen meer projecten in de middenhuur kunnen realiseren.'

'Eens met de stelling', zegt Conny Hofstede van de gemeente Nieuwegein. 'Corporaties kunnen met een lagere rendementseis de onderkant van dit segment makkelijker bedienen, mits deze activiteiten (tijdelijk) onder de DAEB tak vallen. Bovendien kunnen ze ook eenvoudiger doorstroming voor hun huurders tot stand brengen.'

Frank Wassenberg lijkt het een goed idee. ‘Als de markt die betaalbare middenhuur niet realiseert, laat de corporatie het dan doen. En als overheid: bevorder dat in plaats van het af te remmen.’

Erwin Evers van Vesteda: 'Deze stelling impliceert een strijd tussen corporaties en andere woningmarktpartijen zoals beleggers. Wij willen dit graag omdraaien en het belang van de (woon)consument vooropstellen. Gezien de krapte op de markt zal iedereen zijn verantwoordelijkheid moeten nemen in het bedienen van de middeninkomens, wat geldt voor ontwikkelaars, gemeenten, beleggers en ook corporaties. Daarbij willen we wel benadrukken dat institutionele beleggers bij uitstek het kapitaal en de middelen hebben om middenhuurwoningen te realiseren maar als er huishoudens zijn die tussen wal en schip vallen dan is het denkbaar dat ook corporaties daar in de meest gespannen woningmarkten, Amsterdam en Utrecht, tijdelijk een oplossing voor bieden.'

‘Bij voorkeur doen beleggers dit, middenhuur is hun core business (en niet die van corporaties). Uitgangspunt is dat de segmenten op de woningmarkt op elkaar aansluiten en dat er geen gat valt tussen bijvoorbeeld € 650 en € 800. Daar waar de markt het niet oppakt kan het werkgebied van de corporatie worden opgerekt. We merken in praktijk dat relatief veel gemeentes een beroep doen op hun corporatie om in te springen’, besluit Bart Dopper van Stec.

 

Ook interessant: Dat scheefwoner niet doorstroomt heeft alles met de hypotheekrenteaftrek te maken

Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl