Geen 'quick fix' voor 100.000 ongebouwde vergunde woningen

'Ongeveer de helft van alle niet benutte plancapaciteit is in bezit van gemeenten'

Ruimtelijke ordening is niet de grote boosdoener bij de achterblijvende woningbouwproductie. Voor naar schatting 100.000 woningen in Nederland zijn reeds bestemmingsplannen opgesteld en vergunningen verstrekt, maar door zeldzame dieren en grondbankiers laat de bouw op zich wachten. 'Er is geen simpele en eenduidige oorzaak en oplossing.'

De afgelopen jaren zijn in Nederland bestemmingsplannen opgesteld en vergunningen verleend voor naar schatting honderdduizend woningen, die vervolgens niet zijn gebouwd. Dat blijkt uit het onderzoek ‘Bouwen niet verboden,’ door Edwin Buitelaar en Maarten van Schie, beiden onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving.

Gezien de woningbouwopgave van één miljoen nieuwe woningen en de jaarlijkse bouwcapaciteit van ongeveer 60 duizend woningen, is het een schrikbarend groot aantal.

‘We zien dat huizenprijzen steeds verder oplopen, doordat de woningproductie achterblijft op de woningvraag. Vaak wordt stringente ruimtelijke ordening als boosdoener aangewezen, maar wij hebben onderzocht of er ook andere redenen zijn,’ zegt Buitelaar.

Hij vervolgt: ‘Indien het probleem puur planologisch van aard zou zijn, zou een oplossing aandragen eenvoudig zijn. In de praktijk zien we echter dat het uitblijven van bouw een gevolg is van een complexe combinatie van factoren.’

Bedreigde dieren en grondbankiers

Buitelaar en Van Schie constateren dat er verschillende oorzaken zijn voor achterblijvende bouw. Zo kan vertraging ontstaan wanneer:

  • de bouwvergunning bij de rechter wordt aangevochten;
  • de bouwplannen door het aantreffen van bedreigde flora en fauna botsen met de Wet Natuurbescherming;
  • de plannen financieel onhaalbaar blijken;
  • de locatie door bijvoorbeeld bodemvervuiling toch minder geschikt voor bebouwing blijkt dan verwacht.

Ook ontwikkelaars kunnen dwarsliggen. Soms kunnen zij uit financiële noodzaak niet bouwen, in andere gevallen kiezen ze bewust voor strategisch temporiserend grondbeleid. Er is dan sprake van land banking, waarbij een zodanige hoeveelheid grond wordt verworven, en gelijkmatig wordt ontwikkeld, dat de ontwikkelaar bouwproductie voor een langere termijn veiligstelt. Deze strategie is dus niet gericht op het zo snel mogelijk ontwikkelen van woningbouw.

‘Beschermde dieren en financiële problemen kunnen we als overmacht beschouwen, maar aan onwelwillende grondeigenaren en ontwikkelaars kan iets worden gedaan'

Voor individuele stukken grond kan vertragen ook aantrekkelijk zijn. Ontwikkelaars kunnen namelijk wachten op hogere vastgoedprijzen alvorens ze met de bouw beginnen. Een precies aantal woningen dat door dergelijke strategieën niet is ontwikkeld, kan Buitelaar niet noemen: ‘We weten dat dit één van de oorzaken is, maar we hebben niet de data om precieze hoeveelheden te benoemen.’

Wet- en regelgeving hebben weinig invloed op het probleem

‘Beschermde dieren en financiële problemen kunnen we als overmacht beschouwen, maar aan onwelwillende grondeigenaren en ontwikkelaars kan iets worden gedaan,’ zegt Buitelaar.

In een eerdere brief aan minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties (BZK) boog de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) zich over het probleem. Het advies van de raad: geef gemeenten meer wetgevende middelen om grondeigenaren en ontwikkelaars tot bouwen te zetten.

Buitelaar denkt echter dat de oplossing elders moet worden gezocht: ‘Allereerst zijn gemeenten zelf ook onderdeel van het probleem. Ongeveer de helft van alle niet benutte plancapaciteit is in hun bezit.’ Hij vervolgt: ‘Bovendien zijn er in het verleden al vele wetswijzigingen doorgevoerd die gericht waren op versnelling, zoals de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Crisis- en herstelwet in 2010.’

'Ongeveer de helft van alle niet benutte plancapaciteit is in bezit van gemeenten'

Het precieze effect van deze wetten is volgens de onderzoeker moeilijk meetbaar. Bij de effectiviteit van nieuwe wetgeving plaatst hij dan ook vraagtekens: ‘Als eerdere wetgeving effect heeft gehad, zou dat betekenen dat het laaghangende fruit nu al is geplukt. Nieuwe wet- en regelgeving zou ongetwijfeld kunnen helpen, maar ik verwacht er niet al te veel van.’

Waar ligt de oplossing dan wel? Buitelaar: ‘Er is geen silver bullet die in één keer alles oplost. Je moet per gebied en project kijken wat de obstakels zijn.’ De informele planningsfase speelt een grote rol: ‘Met goed overleg en duidelijke afspraken vóórdat het bestemmingsplan wordt opgesteld kan je een hoop voorkomen.’

Ook voor grondbezittende gemeenten is een rol weggelegd: ‘Gemeenten moeten niet te veel vasthouden aan grondkosten. Zij hebben belang bij hoge woningbouwproductie, rekening houdend met ruimtelijke kwaliteit. Dat moeten ze bij grondverkoop voorop stellen.’

Inmiddels is de boodschap van Buitelaar en Van Schie doorgedrongen tot het Rijk. Buitelaar: ‘Het Ministerie van BZK heeft veel interesse in ons werk. Het wordt meegenomen in het jaarrapport Staat van de Woningmarkt 2018 en het wordt besproken tijdens de regiogesprekken.’

Herkomst van de cijfers
Locaties waar wel planologische goedkeuring voor is verleend, maar waar niet wordt gebouwd, noemen we stalled sites. Om een overzicht van stalled sites en bijbehorende woningaantallen in Nederland te krijgen, baseerden Buitelaar en Van Schie zich op bestemmingsplannen die op ruimtelijkeplannen.nl staan en op de basisadministratie adressen en gebouwen (BAG). De gemiddelde doorlooptijd van een woning tussen vergunning en oplevering bedraagt in Nederland een kleine twee jaar. Indien er voor een bestemmingsplan na een periode van twee jaar nog geen BAG-registratie is, is er dus sprak van een stalled site.

Uit de analyse blijkt dat in de periode tot 2015 ongeveer 25 duizend woningen wel zijn vergund maar niet opgeleverd. Verder blijkt dat in maart 2017 ongeveer 3000 ha voor woningen bestemd gebied nog niet was bebouwd. Uitgaande van een woningdichtheid van 25 woningen per hectare, de gemiddelde woningdichtheid voor Vinex-uitbreidingslocaties, zou dit nog eens 90.000 extra woningen opleveren. Buitelaar: ‘Zo kom je op een meer dan 100.000 woningen die wel zijn vergund maar niet zijn gebouwd. Het blijft echter een voorzichtige schatting. In de praktijk weten we niet precies om hoeveel woningen het gaat.’ De aantallen zouden bijvoorbeeld hoger kunnen liggen wanneer met een andere woningdichtheden dan 25 woningen per ha wordt gerekend. Zo ligt deze hoger in stedelijk gebied, maar lager op landgoederen.
Het gehele onderzoek vindt u hier
Ook interessant: ‘Beste jaar ooit voor grondfabriek, maar 1/3 gemeenten draait verlies’
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl