Hoe hoger de ruimtelijke dichtheid van bebouwing, het aandeel wonen in de buurt en de functiemenging met andere gebruiksfuncties, hoe hoger de gerealiseerde transactieprijs van het vastgoed in die sector, blijkt uit een analyse door Gerlof Rienstra en Barend Jansen. Zeker voor de industrie is dat een opvallende conclusie.

Dit artikel over functiemenging is het tweede deel van een tweeluik. In het eerste deel gingen de auteurs in op de inefficiënties van bedrijventerreinen en hoe deze inefficiënties bestreden kunnen worden met behoud van (betaalbare) bedrijfsruimte en ruimte voor woningen. U leest dit stuk hier. In dit tweede deel gaan zij specifiek in op de casus Zuid-Holland. Het complete artikel verscheen eerder in vakblad BT Magazine.

Door Barend Jansen en Gerlof Rienstra

Om inefficiënties tegen te gaan is het goed om in beeld hebben bij welk type bedrijven hier het meeste energie zit om hier aan mee te werken. Maar ook moeten we weten wat er uit de grondwaardestijging gefinancierd kan worden en hoe.

Wij hebben daarom in het najaar van 2019 voor Zuid-Holland als casus binnen Nederland onderzocht hoe het er met de functiemenging van wonen en werken, maar ook met andere gebruiksfuncties zoals commerciële en niet-commerciële voorzieningen in deze provincie voor staat. Wij hebben dit gedaan door drie deelanalyses uit te voeren en die vervolgens geografisch en statistisch aan elkaar te koppelen om inzicht te krijgen in de waardeontwikkeling van werklocaties in relatie tot functiemenging.

De eerste deelanalyse had betrekking op de locatietype-voorkeur van bedrijven op werklocaties met behulp van de gegevens uit het Zuid-Hollandse bedrijvenregister. Met behulp van deze gegevens over vestigingen en werkgelegenheid (2018) was het mogelijk per SBI-sectie (19 bedrijfssectoren) te bepalen naar welke werklocaties, bedrijventerreinen of elders, de voorkeur van bedrijven op dit moment uitgaat. Daarnaast is gekeken of al sprake is van een combinatie van wonen en werken op de Zuid-Hollandse werklocaties, en zo ja, in welke mate. Dit kon vastgesteld worden met de BAG-gebruiksfuncties wonen en werken (industrie- en kantoorfunctie) bij verblijfsobjecten. Wij laten de uitkomsten zien aan de hand van twee kaarten van de agglomeratie Den Haag.

Uit deze eerste deelanalyse blijkt een zeer divers beeld van de populatie op bedrijventerreinen. Alle negentien onderscheiden economische sectoren zijn in meer of mindere mate vertegenwoordigd op deze werklocaties. De industrie, bouw, (groot)handel, vervoer, horeca en verhuur domineren het kaartbeeld in figuur 1. Van volledige industrieterreinen is in de agglomeratie Den Haag geen sprake. Het zijn gemengde bedrijventerreinen met verschillende economische sectoren, kriskras door elkaar heen gevestigd.

Daarnaast zijn er veel gemengde woon-werklocaties met de gecombineerde gebruiksfuncties wonen-kantoor-bedrijfsruimte in de agglomeratie Den Haag aanwezig, maar deze liggen vooral buiten de bedrijventerreinen (figuur 2). De wijken en buurten in het noorden en westen van de stad Den Haag kennen wel veel van deze gemengde locaties, evenals het glastuinbouwgebied in de gemeente Westland.

Een tweede deelanalyse betrof het bepalen van de economische waarde van de werklocaties aan de hand van in het afgelopen jaar gerealiseerde transacties van bedrijfsruimte. Het ging hierbij om bijna 1300 transacties in de periode november 2018-november 2019, verspreid over de provincie Zuid-Holland. Op basis van feitelijk marktgedrag (huur- en kooptransacties) zijn alle werklocaties met bedrijfsruimte in Zuid-Holland beoordeeld op hun financieel-economische waarde in de vastgoedmarkt. Daartoe is de zogenoemde hedonische prijsmethode toegepast (zie voor een toelichting op deze methode BT04-19, blz. 36-39). Uit deze deelanalyse blijkt dat huur-, koop- en grondprijzen van bedrijfsruimten in de provincie Zuid-Holland een relatief vlakke verdeling kennen. De belangrijkste factor in de vastgoedprijs blijkt de omvang van de gehuurde of gekochte vloeroppervlakte van een bedrijfspand. Koop van omliggende grond rond het bedrijfspand, bijvoorbeeld voor opslag of parkeren, en combinaties met andere gebruiksfuncties, zoals wonen, kantoor, winkel/showroom, supermarkt en hotel, op of nabij de werklocatie geven tevens een hogere vastgoedwaarde. Dat geldt ook voor een goede bereikbaarheid via de autosnelweg.

Gerealiseerde transactieprijs

Met een derde deelanalyse bepaalden wij vervolgens het beschikbare aanbod van locaties in functiemenging. Hiertoe gebruikten wij als bron de in april 2019 voor het eerst gepubliceerde RUDIFUN-database van PBL, met gegevens over ruimtelijke dichtheid (FSI) en functiemenging (MXI). Deze functiemenging-index MXI geeft echter alleen het aandeel van het wonen in de vloeroppervlakte weer. Daarom hebben wij per netto bouwblok en per buurt aanvullend op de PBL-indices berekend welke (werk)locaties menging van alle onderscheiden gebruiksfuncties kennen, op een schaal van 0 tot 1 (monofunctioneel tot multifunctioneel met een volledig gelijke oppervlakteverdeling van alle gebruiksfuncties), via de functiemenging-index FMI. In Zuid-Holland was de maximale FMI-waarde 0,83.

Ten slotte hebben wij de resultaten van deze drie deelanalyses geografisch aan elkaar gekoppeld. Per economische sector is de gerealiseerde transactieprijs van het vastgoed vervolgens statistisch getoetst aan de ruimtelijke dichtheid, de PBL-MXI en onze eigen functiemenging-index FMI. De toetsingsresultaten zijn in tabel 2 weergegeven

Voor de drie belangrijke economische sectoren industrie, handel en specialistische zakelijke diensten, gaat daarbij de volgende redenering op: hoe hoger de ruimtelijke dichtheid van bebouwing, het aandeel wonen in de buurt en de functiemenging met andere gebruiksfuncties, hoe hoger de gerealiseerde transactieprijs van het vastgoed in die sector. Voor industrie en handel is dat een opvallend en onverwacht resultaat, voor specialistische zakelijke diensten minder. Grote monofunctionele panden en terreinen leveren minder op dan multifunctionele, gestapelde panden in gemengde gebieden. Functiemenging van werken, alleen met wonen of ook met andere gebruiksfuncties samen, blijkt nu al in een aantal grote economische sectoren tot een hogere huur-, koop- en grondwaarde van bedrijfslocaties te leiden. Er is vraag en bedrijven zijn bereid ervoor te betalen. Daarmee wordt functiemenging van wonen, werken en voorzieningen ook financieel-economisch interessant.

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl