Goed ruimtelijk beleid is een zegen voor een gebied, benadrukt Onno Zwart, directeur van de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) Duin- en Bollenstreek.

Foto: Pixabay

In tegenstelling tot veel agrarische gebieden houdt de Bollenstreek de stad met succes op afstand. Een stevig planologisch-juridisch kader ligt hieraan ten grondslag. Tegelijk vernieuwt de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) bijna 3.000 ha. teeltgrond. De GOM geeft – eenmalig – 600 bouwtitels uit, in ruil voor een bijdrage aan het herstructureringsfonds. ‘Goed ruimtelijk beleid is een zegen voor een gebied’.

Het is misschien de charme van Nederland dat op steenworp afstand van de grote stad een dynamisch agrarisch gebied ligt: de Duin- en Bollenstreek. Een bedrijvig gebied, ingesloten tussen de Metropoolregio Amsterdam aan de ene kant en de Leidse en Haagse regio aan de andere kant. Stevige zandgrond bovendien.

Er was ooit sprake van dat deze stevige zandgrond een mooi fundament zou vormen voor een nieuwe woonstad (‘Bollenstad’), maar de bollenstrekers hebben dat ‘gevaar’ vakkundig afgewend. ‘Wij kiezen er nadrukkelijk voor de Bollenstreek de Bollenstreek te laten blijven. Daarvoor moeten we de verstedelijking tegenhouden en tegelijk het gebied moderniseren’, zegt Onno Zwart, directeur van het Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM). De bollenstreek heeft namelijk ook last van de wet van de remmende voorsprong.

Ruimtelijke druk neemt toe

De bollenteelt in de streek kent een historie van 400 jaar en is wereldvermaard. Een traditie die voorgezet moet worden, vinden ondernemers en bestuurders in de vijf bollengemeenten Hillegom, Lisse, Katwijk, Noordwijk en Teylingen. Maar het fijnmazige net van stroken en bedrijfsstructuren in de Bollenstreek dat zich door de eeuwen heen gevormd heeft, verhoudt zich slecht tot mechanisering en schaalvergroting van het teeltbedrijf. De expansie van de bollenteelt in de periode na de Tweede Wereldoorlog vond voornamelijk buiten de Bollensteek plaats. Zwart: ‘Nieuwe clusters ontwikkelden zich in Noord-Holland en in de Flevopolder waar volop ruimte was voor moderne bedrijfsvoering’.

Zo houdt de Bollenstreek stad en speculant op afstandVoor de bekostiging van de herstructerering geeft de GOM - eenmalig - bouwtitels uit. Bom: gomdb.nl

De ruimtelijke druk op het gebied neemt ook al decennia toe, waardoor overheden en bedrijfsleven voor de vraag gesteld werden of er in de Bollenstreek nog wel ruimte is voor bollenteelt en zo ja, op wat voor manier. Zwart: ‘Politiek en bedrijfsleven kwamen voor de vraag te staan of de beschikbare ruimte niet beter kon worden benut’.

Pact van Teylingen

De eerste aanzetten voor de bouw van Bollenstad komen uit de Vierde Nota Extra (1990) gegeven. Ook in de Ontwerp Planologische Kernbeslissing uit de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening (2001, nota is nooit verschenen) werd ervan uitgegaan dat dit gebied benut moest worden voor de opvang van de regionale verstedelijkingsdruk. In de periode 1990-2004 is er een reeks van studies verschenen om de plannen voor de bouw van de Bollenstad meer inhoud te geven.

De plannen voor grootschalige woningbouw stuitten op weerstand in het gebied. In 1996 sloten gemeenten, andere overheidsorganen en tal van maatschappelijke organisaties het ‘Pact van Teylingen’ (1996) waarin ze een aantal afspraken maakten over de gewenste toekomstige ontwikkeling in de Duin- en Bollenstreek. Het uitgangspunt voor het Pact was dat het kenmerkende landschap van de streek behouden moest blijven. Daarbij hoorde een vitaal bollencomplex. De neerwaartse spiraal waarin de bollenteelt terecht dreigde te komen, moest worden omgebogen naar een toekomst biedend perspectief. In 2009 stelden de bollengemeenten een intergemeentelijke structuurvisie vast die de planologische basis vormt voor de modernisering van het gebied, met de provinciale Verordening ruimte als juridische stok achter de deur.

Verrommeling te lijf

‘De structuurvisie bevat heel duidelijke spelregels over wat wel en niet in het buitengebied mag. De essentie van het document is dat er in het buitengebied geen verdere verstedelijking mag plaatsvinden en de teeltbestemming wordt beschermd’, legt Zwart uit.  ‘Afgesproken is dat er geen meter van het teeltareaal mag verdwijnen. Feitelijk betekent dit dat wanneer er een fietspad door het gebied wordt getrokken, de oppervlakte die hiermee verloren gaat er op een andere plek bij komt zodat het de totale hoeveelheid teeltareaal blijft gehandhaafd’. 

Zo houdt de Bollenstreek stad en speculant op afstandDoor rommel op te ruimen komen nieuwe bouwvlakken vrij die weer gebruikt kunnen worden als teeltgrond. Zo creëert de herstructurering volgens Zwart haar eigen inverdieneffect: een klassieke win win. Bron: gomdb.nl

‘Een tweede afspraak die in de visie ligt besloten is dat de verrommeling die in de loop van de tijd is ontstaan wordt aangepakt en weer het open teeltlandschap ontstaat dat de Bollenstreek ooit was. Dit betekent dat oude bedrijfsgebouwen die staan te verpauperen of niet meer nodig zijn vanwege schaalvergroting moeten worden opgeruimd.’ Een derde afspraak die gemeenten in de structuurvisie verankerden gaat over de vestiging van nieuwe bedrijven. ‘Daar wordt in het zogenaamde herstructureringsgebied ruimte voor gereserveerd met slechts één voorwaarde: er is enkel plaats voor bedrijven die in het kader van de herstructurering verplaatst moeten worden’.

Greenport Ontwikkelingsmaatschappij

Zwart noemt de structuurvisie ‘uniek’, omdat ze concrete afspraken bevat en aan geen duidelijkheid te wensen over laat. ‘Het is gedetailleerd uitgewerkte structuurvisie waarmee een hele stevige beleidsbasis is gelegd. Bijna als in beton gegoten.’

Ofschoon het beleid functioneert en tot op de dag van vandaag staat, gaat de herstructurering niet vanzelf. ‘Men kwam erachter dat spelregels alleen niet voldoende zijn en het proces ook actief gestimuleerd moet worden. Dat was het moment dat gemeenten samen het initiatief namen tot de oprichting van de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM): een BV op afstand van de politiek, met een mandaat en vrije speelruimte om in het buitengebied een eigen opdracht uit te voeren’.

Juist die spelregels uit de intergemeentelijke structuurvisie stelt directeur Zwart in staat gestelde ambities versneld tot uitvoering te brengen: de herontwikkeling van opvanglocaties, het opruimen van rommel en het handhaven van het teeltareaal middels een compensatieregeling.

Benodigde investering: 100 tot 150 miljoen

Door rommel op te ruimen komen nieuwe bouwvlakken vrij die weer gebruikt kunnen worden als teeltgrond. Zo creëert de herstructurering volgens Zwart haar eigen inverdieneffect: een klassieke win win. Maar het is niet voldoende om geheel uit de kosten te komen. ‘Om het hele feestje ook financieel uit te kunnen voeren hebben we 100 tot 150 miljoen euro nodig. Die middelen moeten uit het gebied zelf komen. Daarom hebben we in de structuurvisie vastgelegd dat als uitzondering op de regel eenmalig 600 vrijstaande huizen mogen worden toegevoegd aan het buitengebied: de zogeheten Greenport woonbestemmingen: losstaande huizen die geclusterd op een aantal locaties in het buitengebied gerealiseerd kunnen worden. Degene die zo’n bouwtitel afneemt moet minimaal 165.000 euro storten (per woning, red.) in het herstructureringsfonds, dat wij in beheer hebben’.

Op 1 januari 2011 is de GOM officieel van start gegaan met de verwachting 20 jaar nodig te hebben voor de taakstelling om bijna 3.000 hectare teeltareaal te herstructureren. Zwart: ‘We zijn echter nog niet op de helft en hebben in de tussentijd een crisis gehad, maar de machine draait wel.’

Exit speculanten

Er zitten inmiddels 200 huizen in de beleidspijplijn. Voor die ander 400 bouwtitels wordt in overleg met grondeigenaren en gemeenten naar geschikte locaties gezocht. De bouwtitels gaan zeker niet makkelijk van de hand. ‘De afdracht die gedaan moet worden is met omgerekend 275 euro met vierkante meter woonbestemming ook fors. Maar om onze herstructureringsambitie te verwezenlijken, zijn we gewoon afhankelijk van woningbouw. Je moet eerst het geld verdienen voor je het kunt uitgeven. Daarnaast moeten er een hoop planologische procedures worden doorlopen, die tijd vergen. De gemeenten blijven het planologisch bevoegd gezag en gaan over de vraag waar in het buitengebied wel of niet gebouwd mag worden. Wij bewaken een strikte balans tussen kosten en baten. De GOM mag geen winst maken. Maar als het met de verkoop van bouwtitels langzamer gaat dan gehoopt, heeft dit ook consequenties voor de herstructurering.’

Een lagere afdracht verdelen over meer bouwtitels is onbespreekbaar. ‘600 huizen is écht de max. Aan de uitgangspunten van de intergemeentelijke structuurvisie wordt niet getornd. Daar is veel steun voor, van links tot rechts.’ Het is een duidelijkheid waar Zwart en de bollentelers als belanghebbenden aan hechten.

Maar die duidelijkheid werpt ook op een ander vlak haar vruchten af. ‘In de tijd dat verstedelijking nog niet was afgewend, kochten grondspeculanten lukraak gronden op met een prijsopdrijvend als resultaat. Maar door het standvastige beleid hebben de grondspeculanten nadat zij de realiteit onder ogen zagen afgeboekt en zich teruggetrokken uit het gebied, met als gevolg dat de grondprijzen normaliseerden en horen bij de primaire functie: de bollenteelt. Zwart: ‘Goed ruimtelijk beleid is een zegen is voor een gebied.’

Zo houdt de Bollenstreek stad en speculant op afstand

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl