Foto: King's Cross Central

Verdichting is het credo van veel stedenbouwers, anderen gruwen juist bij de gedachte aan de verdichte stad. Het zou tot onprettige grijze gebieden leiden, waar openbare ruimte en groen worden weggedrukt door hoogbouw. Volgens Lisette van Doorn, Europees directeur van het Urban Land Institute, is het tegendeel waar. In een compacte stad gaat bebouwing niet ten koste van openbare ruimte, maar biedt een dicht programma juist een financiele basis voor hoogwaardige openbare ruimtes en effectief groen. 'Verdichting is een enabler'.

Dit is een ingekorte voorpublicatie uit vakblad Stedelijk Interieur#1. In SI#1 (verschijning begin april) staat de openbare ruimte in de verdichte stad centraal. Wilt u meer informatie en alvast een gratis editie aanvragen? Klik dan hier

Voorafgaand op het interviewgesprek stuurt Van Doorn een stapel praktijkstudies door. Het is het meest tastbare bewijs dat ze aandraagt dat verdichting veel maatschappelijke baten genereert. De titels van de praktijkstudies van de hand van het Urban Land Institute (ULI, zie kader) waaraan Van Doorn vanuit Londen leiding geeft, spreken boekdelen: The Density Dividend, Succesfull Investing in Density en The case for open space – Why the real estate industry should invest in parks and open space – parken en open ruimte dus.

Is het niet een contradictie in terminus, verdichting en open ruimte?

‘Zonder kritische massa is er onvoldoende financiële basis voor hoogwaardige openbare voorzieningen. Dat geldt voor openbaar vervoer, culturele voorzieningen, scholen, maar ook voor hoogwaardige openbare ruimte en openbaar groen. Dit zijn niet-commerciële functies die je voor een deel uit het stedelijk programma zult moeten bekostigen. Hoe dichter dat programma, hoe meer draagvlak er is voor hoogwaardige voorzieningen.’

In jullie studies beschrijven jullie de weerstand die er tegen verdichting is. Waaruit bestaat die weerstand?

‘In de mindset van veel mensen staat verdichting gelijk aan hoogbouw. Dat klopt niet. Denk aan Parijs, verreweg de dichtst bebouwde stad van Europa. Het gebied binnen de Boulevard Périphérique heeft ongeveer dezelfde oppervlakte als Amsterdam binnen de ringweg A10. Alleen telt Parijs drie keer zoveel inwoners, zonder dat daar noemenswaardige hoogbouw voor nodig is geweest’. Bovendien hebben veel mensen nog een negatieve herinnering aan hoe we in het verleden verdicht hebben: monofunctioneel en zonder goede verkeersontsluiting en voorzieningen, suburbane kantorenparken en sociale woningblokken aan de randen van steden.’

Maar als de stad een taart is en de taartpunt ‘gebouwd’ groeit door, dan gaat dit toch ten koste van de openbare ruimte?

‘Niet per se, als je er rekening mee houdt dat ook privétuinen een significant stuk van de taart afsnoepen. Naast de perceptie over verdichting die niet juist is (want niet per se hoogbouw, zie boven, red.), is het ook een culturele mindset die zich slecht verhoudt tot verdichting. Wij zijn in Nederland gewend aan een soort ideaalbeeld van een huis met een tuin. Dat heeft geleid tot Vinex-achtige woonmilieus. Daar is op zich niets mis mee, maar beleidsmakers én bewoners moeten zich ook realiseren dat het voorzieningenniveau in zo’n monofunctionele woonwijk zich nooit kan meten met het voorzieningenniveau in de stad.’

Boven een eerder artikel op Stadszaken schreven we 'Minder kans op ontijdige dood in groene wijk'. Aanleiding was een promotieonderzoek dat uitwees dat de aanwezigheid van groen vooral voor mensen met een lagere opleiding letterlijk van levensbelang is. De onderzoeker baseerde zich op veertig internationale onderzoeken. We doen we suburb onrecht aan...

‘Ik ben ook een groen-fan. Maar ik denk dat je groen op verschillende manieren kunt aanbieden. Het gaat niet alleen om Vinex. Juist als je verdicht, kun je meer kwaliteit aanbieden. Wij hebben het ook altijd expliciet over ‘goede’ verdichting. Dat die kwaliteit niet altijd de vorm heeft van een privétuin, is iets waar we misschien aan moeten wennen. En kwaliteit van leven wordt niet alleen door groen bepaald, maar bijvoorbeeld ook door culturele voorzieningen in de nabijheid, de nabijheid van werken, et cetera.'

'Verdichting en goede openbare ruimte en effectief groen zijn communicerende vaten'

'Het suburbane wonen stelde mensen met een bescheiden inkomen in staat om een mooi huis met een tuin te kopen, de keerzijde is dat deze zelfde mensen dagelijks twee uur in de file staan. Wij zijn er juist voorstander van dat de politieagent, de onderwijzer en verpleger ook in de stad kunnen wonen en we pleiten dan ook voor meer betaalbare woonruimte voor deze cruciale doelgroepen. “Goede verdichting” betekent ook een goede mix van inkomens- en bevolkingsgroepen. Betaalbare huisvesting is dan ook een cruciale voorziening voor de stad, die je weer kunt bekostigen vanuit de opbrengsten van de bouw van commercieel vastgoed en duurdere appartementen voor een koopkrachtigere doelgroep. Verdichting is ook hier weer de enabler. Ze hebben dan misschien geen eigen tuin, maar wel een gemeenschappelijke tuin of een parkje in de buurt en toegang tot alle andere voorzieningen die de stad biedt, zoals hoogwaardig openbaar vervoer en culturele voorzieningen.’

Kan Amsterdam drie keer dichter?

‘Dat is lastig om te zeggen. Een deel van Amsterdam is UNESCO Werelderfgoed. Daar wil je natuurlijk niets beginnen. Verder is het vooral maatwerk. Per gebied zou je moeten kijken wat voor urbane dimensie je eraan kunt geven, hoeveel kritische massa je nodig hebt om cruciale voorzieningen aan te leggen zoals infrastructuur en hoogwaardige openbare ruimte. Het is een soort continue weegschaal. Het een hangt altijd samen met het ander. Verdichting en goede openbare ruimte en effectief groen zijn communicerende vaten.'

Hoe kun je de weerstand tegen verdichting wegnemen?

‘Door de goede voorbeelden die er zijn te delen, en in veel steden zijn er al mooie voorbeelden. En door te laten zien welke voordelen deze projecten opleveren. Wij gebruiken vaak de vergelijking tussen Barcelona en Atlanta. Barcelona is omgeven door bergen, dus was er een natuurlijke barrière die dwong om dicht te bouwen. In Atlanta stond niets de ruimtelijke expansiedrift in de weg. Barcelona is een stad waar bewoners toegang hebben tot parken, cultuur en hoogwaardig openbaar vervoer, Atlanta is een schoolvoorbeeld van “urban sprawl” waar mensen voor het doen van een eenvoudige boodschap de auto in moeten. Dat heeft niet alleen met afstand te maken, maar ook met het feit dat het vaak gewoon te gevaarlijk is om buiten te lopen.' 

'In Amerika is nu een kentering gaande en zijn steden bezig om te kijken hoe ze wonen en voorzieningen dichter naar elkaar toe kunnen brengen. Nederland lijkt een beetje op Atlanta. Nederland had als voordeel dat het plat is, waardoor steden makkelijk konden uitbreiden. Maar wij hebben natuurlijk wel een restrictieve ruimtelijke agenda. Deconcentratie ging hier gebundeld. Nu is het de vraag hoe we in de groeikernen die hier het gevolg van waren, ook mondjesmaat kunnen verdichten, net als in de wederopbouwwijken.'

‘Op middelbare scholen verzorgen wij een onderwijsprogramma 'UrbanPlan,' waarbij we leerlingen een stadswijk laten herontwikkelen door 3D-geprinte modules op een plattegrond te zetten en dit vervolgens door te vertalen in een app. Wat opvalt is hoe de achtergrond van de kinderen doorwerkt in de keuzes die zij maken. In Engeland bieden we het programma alleen op staatsscholen aan, in sommige gevallen in achterstandswijken. Opvallend is om te zien hoe de meeste kinderen beginnen met het gebied vol te zetten met sociale huurwoningen en veel groen. Pas als blijkt dat dit niet voldoende financieel resultaat geeft, worden er commerciële functies toegevoegd. Een keer hadden we een groep scholieren uit Hongkong op bezoek. Die vonden een plotratio (bebouwde oppervlakte, red.) van 50 procent erg laag en de maximale bebouwingshoogte ook veel te beperkt. En op een internationale school in Duitsland zag je hoe de kinderen de blokjes met sociale huisvesting aan de ene kant van de plattegrond zetten en de high-end housing aan de andere kant en ze een voorkeur hadden voor laagbouwmilieus met veel private tuinen. We hebben hetzelfde spel ook op een school in Rotterdam gespeeld. Daar zag je dat kinderen uit zichzelf al gingen stapelen. De perceptie over dichtheid en stedelijkheid is al jong aangeleerd.’

Lees meer over Van Doorns suggesties voor financierings- en beheerconstructies voor hoogwaardige openbare ruimte in Stedelijk Interieur#1

Leer meer over opgaven koppelen in de openbare ruimte, kom naar LCOR 2019, Schouwburg Rotterdam!

Cv Lisette van Doorn
Lisette van Doorn is sinds 2015 CEO Europe bij het Urban Land Institute. Daarvoor was ze onder meer zelfstandig adviseur en deed project en interim-management voor institutionele vastgoedbeleggers, country manager Italy en fund manager bij CBRE Global Investors, directeur bij vereniging INREV voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen en directeur Research & Strategy bij ING Real Estate Investment Management. Van Doorn studeerde bedrijfseconomie aan de Maastricht University.
Urban Land Institute
Urban Land Institute is in 1936 opgericht in Chicago en heeft kennisontwikkeling en educatie rondom verantwoord landgebruik tot doel en het creëren van levendige gemeenschappen. Wereldwijd heeft de organisatie meer dan 42.000 leden. ULI heeft ook een Nederlandse afdeling. Meer info vindt u op de website of op de LinkedInpagina van het instituut.

Ook interessant: 'Je kan een stad niet doorontwikkelen als je niet in infrastructuur investeert’ 

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl