Gelders Huis

Foto: Team V Architectuur

In 8 stappen naar het beste gebouw van Nederland

Het Gelders Huis in Arnhem is vorige week uitgeroepen tot BNA Beste Gebouw van het Jaar 2018. Wat is het geheim achter het succes van de renovatie van het Huis der Provincie? De redactie van Stadszaken raadpleegde de archieven van Vitale Stad: een plafondprijs in combinatie met een integrale contractvorm heeft zeker bijgedragen.  

Het Gelders Huis is de nieuwe naam voor het gerenoveerde Huis der Provincie. Het Gelders Huis werd gekozen uit negen nominaties voor ‘het gebouw met de meeste meerwaarde voor opdrachtgevers en samenleving’ van 2018. 

Maar van een technisch verouderd gebouw uit de wederopbouwperiode word je niet zomaar beste gebouw van Nederland, ofschoon er een herwaardinging heeft plaatsgehad van de archirectuur uit de periode 1945-1965. De BNA noemt het gebouw van architect Jo Vegter een 'Gesamtkunstwerk uit de wederopbouwperiode'.

Complexe opgave

Misschien wel daarom was de opgave zo complex. Het gebouw moest vernieuwd worden, mét respect voor de archirectuur én de huidige maatstaven op het gebied van duurzaamheid, het nieuwe werken en een open democratie. Dat is gelukt. De jury, onder voorzitterschap van Louise Vet (directeur Nederlands Instituut voor Ecologie van de Koninklijke Akademie van Wetenschappen, NIOO-KNAW), noemt Het Gelders Huis ‘niet alleen een stimulerende omgeving, het is ook een iconisch gebouw dat bijdraagt aan de leefbaarheid van de stad en - de naam zegt het - een thuisbasis en plek van samenkomst biedt aan de bevolking.’ Vooral de overkapping van het bestaande binnenhof in met een lichtgewicht luchtkussendak wordt geroemd.

Maar hoe kom je tot zulke innovaties? Dat lukt alleen als je de goede vraag stelt aan de markt. In 2015 schreven we in Vitale Stad (ook een uitgave van Elba/Rec) hoe de aanbesteding van de renovatie van het Huis der Provincie in zijn werk ging. 

Plafondprijs

Duurzaamheid betekent op termijn vaak een besparing, maar duurzaam betekent vaak ook aan de voorkant meer investeren. Dat vraagt om een nieuwe aanbestedingsvorm, waarbij bieders geprikkeld worden te concurreren op basis van duurzame kwaliteit, en niet op de laagste prijs. Want stenen stapelen is één, goede afspraken maken met de markt is iets héél anders.

Besloten werd daarom om de nieuwbouw en renovatie van het Gelderse provinciehuis als geïntegreerde opdracht in de markt te zetten. Het Rijksvastgoedbedrijf bood de helpende hand bij de uitwerking van het contract. Het doel: de markt op een slimme wijze verleiden om de gevraagde duurzaamheid en kwaliteit te leveren die de opdrachtgever én het publiek verlangt.

Ondanks dat twee van de drie inschrijvers voortijdig afvielen, stemde Provinciale Staten uiteindelijk in met de bieding van iDNova, die volgens de provincie in alle opzichten voldeed aan de eisen die waren opgesteld. Daarbij hielp het mee dat met een planfondprijs was gewerkt en het verschil moest worden gemaakt met kwaliteit. 

In 8 stappen van aanbesteding tot de start van de bouw:

  1. In eerste instantie was er contact met het Rijksvastgoedbedrijf, dat een modelcontract hanteert voor de realisatie of renovatie van Rijksgebouwen: een zogeheten ‘DBFMO’ (Design, Build, Finance, Maintain, Operate). Het komt erop neer dat het rijk ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en de exploitatie bij één partij neerlegt, veelal een consortium van bedrijven.

  2. Waar zowel het Rijksvastgoedbedrijf als Rijkswaterstaat als stelregel hanteren dat de ‘F’ (finance) altijd door de opdrachtnemer wordt verzorgd (de inschrijver moet zelf de financiering regelen), besluit de opdrachtgever het project uit eigen middelen te financieren. Zodoende verviel de ‘F’ uit het modelcontract en daarmee ook wat in opdrachtgeversjargon ‘de tucht van de bank’ heet, waarbij de geldverstrekkende bank erop toeziet dat het consortium haar verplichtingen aflost. Het consortium krijgt op haar beurt geld als de prestatie wordt geleverd.

  3. De provincie stelde dus zelf geld beschikbaar, dat bij oplevering uitgekeerd wordt aan het bouwconsortium (met restricties, zie stap 5). De bouwsom is op een maximum vastgesteld van 40,8 miljoen (de ‘plafondprijs’). De uiteindelijke biedingen zouden daarom niet worden vergeleken op prijs, maar op vier criteria: dienstverlening, ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en het nieuwe werken. In de opdracht stond expliciet aangegeven dat op alle vier pijlers optimale score moet worden gehaald, geen maximale. Want als je maximaal scoort op duurzaamheid, boet je misschien in op ruimtelijke kwaliteit, terwijl er juist op alle criteria optimaal moest worden gescoord. Ter verduidelijking is gewezen op het sjoelbakeffect: als je alle stenen goed verspreidt over de vakjes, krijg je een bonus.

  4. Omdat de ‘tucht van de bank’ met de ‘F’ van het Rijksmodel is verdwenen, moest er worden gezocht naar een alternatieve ‘stok achter de deur’ zodatopdrachtnemers op tijd en conform prestatieafspraken leveren.

  5. Daarom is gezocht naar een variant op het standaard DBFMO-contract, als vervanging van de ‘tucht van de bank’. Hoe zorg je dat de toegezegde prestatie tijdens de gehele looptijd van het contract ook wordt nagekomen? De oplossing werd gevonden in een kleine ‘f’ als alternatieve financieringscomponent. Met die kleine ‘f’ vroeg de opdrachtgever de markt een bescheiden voorfinanciering te doen. De opdrachtgever kan zodoende een vooraf bepaald percentage van de bouwsom achterhouden die pas volledig wordt uitgekeerd als er aan alle prestatieafspraken is voldaan.

  6. Toen de contractvorm was uitgewerkt, kon gestart worden met de concurrentiegerichte dialoog. De opdrachtgever begon met een voorselectie. Zo moesten de consortia aangeven of ze ervaring hadden met de renovatie van monumenten en met projecten die zich qua schaal kunnen meten met het Gelders Huis. Op basis van deze en andere criteria werden drie bouwconsortia geselecteerd.

  7. De drie consortia legden hun ideeën op tafel bij de opdrachtgever. Er werden in totaal drie gespreksronden gehouden. Er gold daarbij een belangrijke regel: het gepresenteerde project mocht tussen twee gespreksronden in niet worden ‘gedowngraded’. Dat voorkomt bravoure en bevordert een eerlijk verhaal. De dialoog mondde uit in een winnaar: het consortium In Domu Nova B.V. (iDNova).

  8. Tijdens de exploitatiefase is het zaak dat de beloofde prestaties worden geleverd. Zo belooft iDNova een energiebesparing van 70%. En van de resterende energievraag zal 60% lokaal worden opgewekt. Als het consortium de beloofde waardes niet levert, wordt ze gekort op de beschikbaarheidsvergoeding. De uitgestelde betaling is een andere stok achter de deur (zie ook stap 5)

Bron: In 8 stappen naar een duurzaam provinciehuis', Vitale Stad#3, 2015

Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl