Duurzame gebiedsontwikkeling tienkamp #3

In deze aflevering: de Gendtse Waard, een buitendijkse polder ten oosten van Nijmegen. Het voorlopig afblazen van een Ruimte voor de Rivierproject was geen aanleiding om hier alles bij het oude te laten. Ideeën en budgetten werden gestapeld om het gebied op te knappen, bebouwing te revitaliseren en recreatie en natuur te ontwikkelen.

In 2011 verscheen de publicatie “Duurzame Gebiedsontwikkeling, doe de Tienkamp!” van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling. Het boekje met handreikingen en inspiratie was bovenal een pleidooi om de aandacht niet alleen te richten op energieprestatie, maar op duurzaamheid over de volle breedte. Nu, vijf jaar later, is de noodzaak voor een brede blik op de meeste plaatsen wel doorgedrongen. Maar wat zien we hiervan terug in de praktijk? Oftewel: hoe staat het met het realiseren van duurzaamheidsambities in gebiedsontwikkelingen? In een serie artikelen zoomen we in op een aantal projecten. 

De Gendtse Waard

Project: Waterveiligheid, sloop voormalige bedrijfspanden, drie locaties met woonbebouwing (acht wooneenheden) in footprint. Aanleg nieuwe natuur, verbeteren infrastructuur en recreatiemogelijkheden.

Partners: Gemeente Lingewaard, Rijkswaterstaat, Provincie Gelderland, Waterschap Rivierenland i.s.m. Dienst Landelijk Gebied (vanaf maart 2015 Ministerie van EZ), Bureau Beheer Landbouwgrond (BBL, Zelfstadig Bestuursorgaan onder het ministerie van EZ) en Staatsbosbeheer.

Omvang: ca. 100 ha.

Looptijd en status: planontwikkeling 2011-2015, uitvoering 2016-2017.

Financiering: 50% provincie, 50% gemeente en Ministerie van EZ (SBB en BBL)

Succesfactoren duurzaam ontwikkelen Gendtse Waard
>> Inbedding in het Waalweeldeprogramma, dat gericht is op ruimtelijke kwaliteit, waterveiligheid en integraliteit.
>> Clustering van budgetten van Rijk en Provincie en gemeente waarbij de Provincie regie kreeg.
>> Financiering met publieke (Rijk, Provincie) en private (BBL) investeringen. Door het definiëren van onderdelen en de waardebepaling ervan kon transparant en ‘staatssteun proof’ afgerekend worden.
>> De programmafinanciering vanuit het Rijk, de Nadere Uitwerking Rivierengebied (NURG), is doelgebonden in plaats van projectgebonden.
>> Afspraken na elke fase herijken, werken volgens de aanpak Gelderse Gebiedsontwikkeling.
>> Het geld van het programma WaalWeelde moet in 2017 uitgegeven zijn. Deze tijdsdruk heeft gezorgd voor strakke sturing op scope, tijd en geld.
>> Gezamenlijk herkennen momentum, kundig team met commitment, open houding en oog voor elkaars belangen. Weten wanneer expertise in te huren. Opdrachtgeversteam gaf sturing op mijlpalen.
>> Draagvlak ontwikkelen onder omwonenden en gebruikers. In werkateliers is inbreng opgehaald voor de plannen en er zijn tijdig verwachtingen gemanaged over toekomstige bebouwing. 

Voor de Gendtse Waard zijn het laatste decennium diverse plannen gemaakt met het oog op natuurontwikkeling en het programma Ruimte voor de Rivier. Eind 2010 lag er een plan met een nevengeul voor extra bergingscapaciteit. Rond 2011 is besloten om deze geul niet aan te leggen. Ondertussen waren voor dit plan al boerderijen en gronden aangekocht door Bureau Beheer Landbouwgrond (BBL). Voor de eveneens gewenste natuurontwikkeling en herbestemming is vervolgens een nieuw plan gemaakt waarin de mogelijkheid om de geul in de toekomst aan te leggen is opgenomen. 

In 2017 is gestart met de uitvoering en het opknappen van het gebied, o.a. door het slopen van voormalige bedrijfsgebouwen en het ontwikkelen van natuur. De uiterwaard kent een lang verleden van baksteenfabricage. Met oog voor deze cultuurhistorie is een aanpak van ‘rood voor rood’ op het aangekochte vastgoed toegepast. Nieuwe bebouwing vervangt oude verrommelde bedrijfsgebouwen op dezelfde locatie. De aanleg van nieuwe wandel- en fietsroutes maakt het gebied voor fietsers en wandelaars beter beleefbaar. De polder wordt daarnaast veiliger gemaakt door het gedeeltelijk verleggen en opknappen van de weg. Ook worden woningen aangesloten op drukriolering en zijn er hoogwatervluchtplaatsen ingericht voor het wild. Ondertussen is de uitvoering in volle gang, en is begonnen met de sloop van gebouwen en sanering van de gronden. 

Bekijk hier de videoanimatie van de Provincie Gelderland.

Organisatie, rollen en samenwerking

De Gendtse Waard valt binnen het programma Waalweelde. Waalweelde heeft als doel een integrale aanpak rondom de waterveiligheidsopgaven langs de gehele Waal. Het project Gendtse Waard is exemplarisch voor het programma. De provincie Gelderland treedt op als regisseur en ‘publieke ontwikkelaar’ en DLG en gemeente Lingewaard zijn partners bij het verknopen van de functies wonen, werken, nieuwe natuur, recreatie en waterveiligheid. BBL treedt namens het Ministerie van Economische Zaken op als ontwikkelaar van het vastgoed. Bewoners hebben in 2011 tijdens werkateliers meegedacht over de toekomstige inrichting van het gebied. Hun suggesties en wensen zijn door het projectteam in de huidige plannen verwerkt. Vooraf is  de bandbreedte van het helder besproken en zijn verwachtingen bij de bevolking gemanaged. Zo is er afgesproken dat niet meer bebouwing terugkomt dan er wordt afgebroken.

Staatsbosbeheer, Rijkswaterstaat en Waterschap Rivierenland zijn nauw betrokken bij de planontwikkeling. Niet risicodragend, wel inhoudelijk meedenkend en optredend als bevoegd gezag voor diverse vergunningen. Met deze partijen is onderhandeld over het opnieuw bouwen in de uiterwaard. Alleen in de hoogwatervrije delen op de oeverwal was bebouwing bespreekbaar en afgesproken werd alleen te bouwen in de footprint van de af te breken bedrijfspanden. De nieuwe woonbebouwing moet zichzelf financieel bedruipen en de eerdere investeringen van DLG deels goedmaken. Er moet nog wel geld bij, het meeste daarvan is afkomstig van de provincie.

Businesscase staatssteun-proof

Aan de samenwerkingsovereenkomst tussen DLG (i.v.m. opheffing DLG per 1 maart 2015 het Ministerie van EZ), gemeente en provincie hangt een businesscase, waarin de provincie voor 50 procent participeert vanwege de realisatie van provinciale doelen. De andere partijen betalen de andere helft. Deze overeenkomst is opgesteld volgens de aanpak Gelderse Gebiedsontwikkeling. Hierin staan afspraken over de financiering en onderlinge verrekening van kosten, de rollen en verdere planuitwerking. De Gelderse aanpak maakt onderscheidt in een pre-initiatief-, initiatief-, contract- en realisatiefase. Na elke fase herijken partners de overeenkomst.

De ontwikkeling en daarmee de businesscase van Gendtse Waard moest ‘staatssteun-proof’ zijn. BBL is een publieke partij die voordeel kan hebben van bepaalde maatregelen die de partners treffen. Daarom is alles goed gedefinieerd en op waarde gezet. Er moet transparant worden afgerekend en daar is tussen de actoren het nodige over gesproken.

WAALWEELDEPROGRAMMA
De Waal is tachtig kilometer lang en het programma Waalweelde beslaat het buitendijkse gebied van de Waal en de Bovenrijn, vanaf de Duitse grens tot de grens met Zuid-Holland. Ruimtelijke kwaliteit, waterveiligheid en integraliteit zijn de kernopgaven van het programma WaalWeelde. Wat in 2006 startte met een initiatiefgroep die de Waal mooi en beleefbaar wilde houden, is uitgegroeid tot een breed netwerk van samenwerkende partijen. De provincie Gelderland is regisseur en publiek ontwikkelaar. Uitgangspunt van de aanpak is het verknopen van opgaven en belangen, vanuit de visie dat een brede samenwerking leidt tot meer kwaliteit en meer draagvlak. Aanleiding voor het programma is de noodzaak van rivierverruimende maatregelen om de waterveiligheid te borgen, zoals beschreven in het programma Ruimte voor de Rivier. Naast de waterveiligheid spelen er belangen op het gebied van natuur (rivierveiligheid, EHS, Natura2000), economie (de Waal als transportas), wonen, recreatie en toerisme, cultuurhistorie, energie en klimaat. De grote variatie van functies langs de Waaloevers is een kwaliteit, maar vraagt ook om het tegengaan van verrommeling en versnippering. Het verbeteren van het Waallandschap is dan ook een overkoepelend doel van het Waalweeldeprogramma.

Provinciaal projectmanager Carel Bolt: ”Het gaat het in dit soort processen om drie takken van sport: tekenen, rekenen en vervolgens ondertekenen. Je moet duidelijk hebben wie wat bijdraagt.”

Strakke wettelijke kaders voor ontwikkeling

De ontwikkeling moest passen binnen een strakke wettelijke- en beleidskaders. De Waal maakt ter hoogte van de Gendtse Waard een slinger. De Waterwet-vergunning eist dat inrichtingsmaatregelen geen opstuwend effect van de rivier veroorzaken. Daarnaast speelt ook het belang van de scheepvaart. Elke ingreep moet getoetst worden aan de Beleidslijn Grote Rivieren wat het nodige overleg met Rijkswaterstaat vergde. Een derde complicerende factor vormde het feit dat het een Natura 2000-gebied betreft. Samen betekende dit dat de speelruimte om in te grijpen beperkt was. 

DE TIENKAMP VAN GENDTSE WAARD
Waar gaat het over? Verstandig handelen van alle betrokkenen bij gebiedsontwikkeling. Duurzaamheid is geen specialisatie, beter op z’n plaats is de metafoor van de Tienkamp. Om die te kunnen winnen moet je goed zijn op alle onderdelen. Besteed je teveel aandacht aan het ene onderdeel, dan gaat dat ten koste van het andere. Bij duurzame gebiedsontwikkeling is dat niet anders. De kunst is goed te scoren op planet, people en profit en op alle vlakken –maatschappij, ecologie en economie- waarde toe te voegen. (…) Lees er meer over in de publicatie “Duurzame gebiedsontwikkeling: doe de tienkamp!”

GEBIEDSHISTORIE & IDENTITEIT +++ De uiterwaard kent een lang verleden van baksteenfabricage, bewoning en verandering. Alle maatregelen zijn gebaseerd op de eeuwenoude bewo­ning op de oeverwal en de dynamiek van de rivier. Er wordt rood voor rood toegepast op het aangekochte vastgoed. De periode van de baksteenfabricage in deze uiter­waard wordt beter beleefbaar gemaakt. De realisatie van het kunstwerk en landmark Dijk van een Wijf. 

AFVAL & GRONDSTOFFEN +++ Grondstromen en sloopmateriaal worden maximaal in het gebied verwerkt.

ECONOMISCHE VITALITEIT +++ Nieuwe woon-werkbebouwing in combinatie met recreatieve activiteiten en bijbehorende nieuwe bedrijfsgebouwen dragen bij aan de economische vitaliteit en nieuwe mogelijkheden in het gebied. De nieuwbouw bestaat uit een bedrijfswoning op camping ‘Waalstrand’, een bedrijfswoning op het manegeterrein, vier woonhuizen met bedrijf/werkplaats/atelier aan huis en een klein gebouw met kleinschalige recreatieve func­tie.

SOCIALE VITATLITEIT +++ De nieuwe woon-werk woningen en het verbeteren van de recreatieve infrastructuur dragen bij aan een betere leefbaarheid in het gebied.

FLEXIBILITEIT +++ Het plan maakt aanleg van de geul in de toekomst mogelijk, en houdt rekening met dynamiek van de rivier.

GEZONDHEID EN VEILIGHEID +++ Waterveiligheid: Bebouwing vindt plaats op de hogere delen en er worden hoogwatervluchtplaatsen voor vee ingericht. Er zijn percelen beschikbaar die reliëfvol­gend afgegraven kunnen worden ter compensatie van de voorgenomen maatregelen die opstuwend werken. Huidige hoogwatervrij vergunde terreinen van DLG/BBL worden ingeleverd waardoor rivierkundige winst ontstaat. Opstuwende vegetatie wordt verwijderd en bebouwing op rivierkundig ongunstige loca­ties gesloopt.Voor het verbeteren van de verkeersveiligheid en de bereik­baarheid voor zowel bewoners als bedrijven wordt een nieuw tracé aangelegd voor een deel van de polderweg, inclusief het ophogen van het maaiveld. Het gebied transformeert tot een groen en aantrekkelijk uitloopgebied en krijgt een betere toegankelijkheid.

TRANSFORMATIE EN RUIMTEGEBRUIK +++ Rood voor rood op het aangekochte vastgoed. Reservering opgenomen voor watergeul.

NATUUR & LANDSCHAP +++ Voor de natuurontwikkeling is voorzien in de aanleg van bijna 25 hectare ooibos, kamsalamanderpoelen en glanshaverhooiland. Voor de grote grazers en het wild in de uiterwaard wordt een hoogwatervluchtplaats aangelegd.  Daarnaast worden de historische kades beplant met meidoorn en zal bovenop de hoogwatervluchtplaats spontane ontwikkeling van hardhoutooibos plaatsvinden.

Conclusies

Dat het project Gendtse Waard de wind in de zeilen had vanuit meerdere hoeken, heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het realiseren van meerdere duurzaamheidsdoelstellingen en de hoge mate van integraliteit van het plan. Zo kon het project meeliften op verschillende budgetten, op het op integraliteit gerichte Waalweelde programma en was de bevolking al in het voortraject aangehaakt. Daarnaast profiteerden betrokkenen van bestaande kennis en instrumenten zoals de aanpak Gelderse Gebiedsontwikkeling. 

Het momentum werd door partijen gelukkig herkend en ten volle benut. Een slagvaardig projectteam, samengesteld uit de vier partners en een gezamenlijk opdrachtgeversoverleg, ging gestimuleerd door tijdsdruk met focus aan de slag. De factor mens speelde ook in dit project weer een belangrijke rol. Er was commitment en een kundig team met een open houding en oog voor elkaars belangen. Men kende bovendien de eigen beperkingen en wist wanneer het zaak was expertise in te huren, bijvoorbeeld ten behoeve van een soepel vergunningentraject.

Vooral de waterwetvergunning was erg complex, maar door goede samenwerking met RWS is dat uiteindelijk gelukt. Andere hersenbreker was de vraag hoe om te gaan met eventuele verkapte staatssteun aan BBL. Daar zijn partijen goed uitgekomen door open gesprek, investeren van tijd, inzichtelijk maken van waarde van planonderdelen en heldere afspraken over de verrekening ervan. 

Bijzonder was ook de realisatie van het kunstwerk Dijk van een Wijf dat een landmark voor het gebied gaat opleveren en een soort mascotte voor het project is. 

Dit artikel verscheen eerder op www.gebiedsontwikkeling.nu.
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl