Foto: © groenebouwhekken.nl

Vrijwillige stedelijke kavelruil, die per 2021 onderdeel uitmaakt van de Omgevingswet, is een effectief middel om versnipperd eigendom aan te pakken. Het instrument biedt kansen bij de aanpak van de woningbouwopgave en bijbehorende binnenstedelijke transformatie. Maar om het instrument optimaal te benutten, moet wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan.

Vrijwillige stedelijke kavelruil is in ‘Planners Paradise’ Nederland een nieuw middel voor gebiedsontwikkeling. Het instrument zal worden opgenomen in de Omgevingswet via de Aanvullingswet grondeigendom. Met het instrument kunnen overheden versnipperd eigendom aanpakken, een belangrijke sta-in-de-weg voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Voor uitleglocaties kan het instrument een alternatief vormen voor het bouwclaimmodel, dat gemeenten tot de crisis hanteerden en dat destijds tot miljarden verlies leidde. Dat concluderen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties (BZK) en het Kadaster op basis van verscheidene pilots in het ‘Jaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil’, dat het ministerie eerder deze maand uitbracht.

Pilots en klankbordgroep

Het Ministerie van BZK en het Kadaster hebben de afgelopen tweeënhalf jaar samengewerkt in een stimuleringsprogramma om ervaring op te doen met de praktische toepassing van vrijwillige stedelijke kavelruil. Uit veertien verschillende praktijkpilots en evaluatie en advisering door een klankbordgroep bestaande uit een aantal experts van onder meer het Kadaster, de Neprom en verscheidene universiteiten, blijkt dat stedelijke herverkaveling goed werkt bij versnipperd eigendom. Ook helpt het instrument om het gesprek tussen private en publieke partijen op gang te brengen en de mogelijkheden voor een gebied te verkennen. Bij de pilots werd onder meer gekeken naar bedrijventerreinen, winkelgebieden en een stationsgebied.

Soft skills zijn belangrijk

Bij succesvolle stedelijke kavelruil spelen niet alleen juridische en technische vaardigheden een rol, maar zijn ook cultuur en soft skills van belang, blijkt uit de pilots. Het is nodig dat de gemeente een duidelijke positie kiest en bepaalt welke rol zij wil of kan vervullen bij de gebiedsontwikkeling, aldus het ministerie en het Kadaster. Voor private partijen is onderlinge samenwerking en het zoeken naar gedeelde belangen wenselijk. In de samenwerking tussen alle partijen kan het verstandig zijn om een onafhankelijke derde partij in te schakelen, die het proces begeleidt en gelijkwaardigheid van en vertrouwen tussen partijen kan bevorderen.

Prijs blijft knelpunt

Met vrijwillige stedelijke kavelruil omzeilen overheden het dure uitkopen dat onteigeningen met zich meebrengt. Dat neemt echter niet weg dat de waarde van de grond ook bij vrijwillige kavelruil zeker een grote rol speelt, schrijft de klankbordgroep in het document. ‘Stedelijke kavelruil vereist een positieve businesscase en de lusten en de lasten moeten evenwichtig verdeeld worden’, schrijft de groep. ‘De uitdaging zit erin dat partijen het eens moeten worden over de prijs’.  Bovendien is een generieke waardebepaling hierbij niet altijd toereikend, omdat een op dergelijke wijze vastgestelde prijs nog steeds oneerlijk kan voelen voor betrokkenen.

Ook interessant: 'Brief aan de minister: 'Benut bestaande woningvoorraad beter'
Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl