Versnellen kan (6)

Het versnellen van de plancapaciteit is een van de zes acties uit de Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 van de Provincie Utrecht. Als onderdeel van die actieagenda is bureau Over Morgen gevraagd knelpunten in kaart te brengen die de versnelling beletten. Hier vijf lessen uit het onderzoek, waarmee ook uw gemeente haar plancapaciteit kan versnellen.

Dit is een aritkel uit de ROm-special ‘Versnellen kan’. In deze special kijken we naar het versnellen van plancapaciteit, inbreiding en transformatie, het versterken van het huursegment en het bevorderen van doorstroming. Op Stadszaken presenteren we komende weken de highlights. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.

‘Een van randvoorwaarden om op te kunnen schalen, is dat gemeenten zicht hebben op potentiële bouwlocaties,’ zegt Arie-Willem Bijl. Hij is oud-wethouder van Almere, adviseur bij Over Morgen en heeft leiding gegeven aan het onderzoek. Bijl: ‘Vervolgens moet je er als gemeente voor zorgen dat locaties op tijd beschikbaar komen voor initiatiefnemers.’

Maar uit de onderzoeksrapportage Versnelling binnenstedelijke woningbouw provincie Utrecht, die Over Morgen opleverde, blijkt dat veel gemeenten onvoldoende in staat zijn hier eigenhandig invulling aan te geven. ‘Het lukt gemeenten maar in beperkte mate om locaties hard te maken, en als dat al lukt gaat het te traag voor de ambities van de actieagenda.’ Dat komt volgens Bijl enerzijds door een tekort aan doorzettingskracht vanwege een schaarste van kennis en kunde: tijdens de crisis is veel ervaring weggevloeid. En anderzijds omdat het vooral gaat om complexe binnenstedelijke locaties. ‘Bouwen binnen bestaand stedelijk is gewoon ingewikkelder’.

Stoppen met stapelen

Zo worstelen veel ambtenaren met de vraag wat ze bij stedelijke transformaties precies met de parkeernorm aan moeten. Maar het gaat niet alleen over parkeren. Er wordt volgens Arie-Willem Bijl veel beleid gestapeld vanwege belangrijke sectorale ambities voor mobiliteit, ecologie, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. ‘Wij zeggen: hou op met dat stapelen. Stop met het opleggen van een verstikkende parkeernorm. Maak eerst een gebiedsvisie voor een locatie, waar iedereen zich in kan vinden. Bij de uitwerking moet je vervolgens verschillende ambities tegen elkaar afwegen. Leg dit niet op voorhand vast. Dan komt je nergens.’ Om de woningbouw te versnellen adviseren de onderzoekers van bureau Over Morgen de 123 partners van de actieagenda de volgende stappen te nemen.

1. Zet een gezamenlijke netwerkorganisatie op

‘Het is een bevestiging van het idee bij de provincie om zo’n netwerkbureau op te zetten, teneinde de ambities uit de actieagenda waar te maken’, aldus Bijl. ‘Overheden, marktpartijen, corporaties en beleggers hebben uitgesproken dat het sneller moet en tonen veel bereidheid om over hun eigen schaduw heen te springen. Dat momentum moet je vasthouden. Een netwerkorganisatie houdt partijen bij de les en zorgt voor uitvoeringskracht. Deze kan een belangrijke rol spelen bij het in kaart brengen van ontwikkellocaties, het slechten van inhoudelijke barrières, het selecteren van de beste (vak)mensen uit het eigen netwerk en delen van kennis.’

2. Bepaal samen wat de belangrijke gebieden zijn waar je gaat bouwen

Bijl: ‘We zitten met een ambitie van zevenduizend huizen per jaar. Praten over samenwerking volstaat dan niet langer. Je moet écht gezamenlijk locaties kiezen waar deze huizen worden gebouwd. Er ligt daarbij een publiekrechtelijke rol voor individuele gemeenten en provincies om te voorkomen dat speculanten locaties opkopen, bijvoorbeeld door toepassing van het voorkeursrecht.’

3. Zorg voor een centrale kennisvoorziening op actuele thema’s

Denk hierbij aan thema's die bij elk project spelen, zoals aardgasvrij bouwen, parkeren en middenhuur. ‘De wereld is continu in beweging, wat betekent dat de kennis van ambtenaren en gebiedsontwikkelaars continu moet worden bijgespijkerd’, legt Bijl uit. Aardgasvrij is zo’n actueel onderwerp dat een wissel trekt op lopende plannen. Hetzelfde geldt voor parkeren en middenhuur. Met masterclasses en kennissessies kunnen zowel overheid als marktpartijen leren hoe om te gaan met stapeling van ambities, beleidskaders en regelgeving.

4. Zet de juiste capaciteit strategisch in

Kennis en kunde zijn schaars. Zeker nu de markt aantrekt, zijn met name kleine gemeenten onvoldoende in staat voldoende kwaliteit aan zich te binden. Alleen al daarom moet je krachten bundelen. ‘De netwerkorganisatie zou hierin kunnen voorzien’, aldus Bijl.

‘Met name goede gebiedsregisseurs en financieeleconomische regisseurs zijn cruciaal om plannen en projecten tot een goed einde te brengen’, benadrukt Bijl. ‘Gemeenten realiseren zich vaak amper hoe belangrijk een goede gebiedseconoom is. Die weet precies in welke situatie je welke contractvorm het beste kunt gebruiken met het voor beide partijen beste resultaat. Dit soort mensen zijn in de crisis allemaal vertrokken en zijn nu supergevraagd in de markt, maar schaars.’

Als projecten in een planfase verkeren, maar de neuzen nog niet in dezelfde richting staan, adviseert de onderzoeker om bij een aantal nader te selecteren binnenstedelijke ontwikkelingen te experimenteren met de rol van kwartiermaker die partijen nader tot elkaar brengt. Verder adviseren ze om het team van provinciale experts over te laten gaan in een ‘versnellingsteam’, dat geen zuiver initiatief meer is van de provincie, maar dat verzorgd én gevoed wordt vanuit de netwerkorganisatie. Omdat de arbeidsmarkt krap is en het onmogelijk is voor elke individuele gemeente om getalenteerde vakmensen aan zich te binden, zou vanuit een flexpool capaciteit moeten worden ingevlogen waar nodig. Bijl: ‘Denk bijvoorbeeld aan ervaren planjuristen.’

5. Deel kennis met elkaar

Ontwikkelaars en gemeenten hebben vaak een bepaald beeld van elkaar, dat niet altijd positief is, constateert hij. In de netwerkorganisatie, het versnellingsteam en de flexpool leren beide kampen van elkaar en leren ze redeneren vanuit elkaars positie omdat ze vanaf het begin samen de problematiek moeten tackelen. ‘Het gaat niet om outsourcen, maar om co-sourcen’, stelt Bijl. ‘Al doende leert men van elkaar.’

Meer quick wins uit het onderzoek
- Stel een gebiedsvisie op, voordat je over parkeernormen begint
- Onderzoek de mogelijkheden van gezamenlijke grondaankopen
- Maak afspraken over sociale- en middenhuur
- Verbeter de kennis over het gebruik van de Wet voorkeursrecht Gemeenten (WvG), onteigening en stedelijke ruilverkaveling
- Zet het beschikbare instrumentarium in om grondbeleid te voeren zoals de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Onteigeningswet en de Wet ruimtelijke ordening. Uit onderzoek blijkt dat gemeenten deze instrumenten nog onvoldoende of helemaal niet benutten bij de versnelling van woningbouw.
- Wakker bestuurlijke urgentie aan
Meer lezen uit de serie Versnellen kan? Lees dan:
(1) Herontwikkeling FNV-hoofdkantoor Middelland: Afwegen, fixeren, bouwen
(2) Hertontwikkeling Blokhoeve West, Nieuwegein: Draagvlak voorop
(3) Data-analyse wijst uit: nu al te veel eengezinswoningen
(4) Herontwikkeling Kop van Schothorst, Amersfoort: ambitie versus haalbaarheid 
(5) Herontwikkeling Bruispad, Amersfoort: Knutselen met de ruimte die er is


 

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl