Versnellen kan (2)

Bestaande bedrijvigheid, een klim- en bergsportcentrum, een restaurant met 1.100 zitplaatsen, een supermarkt en bijna 200 huizen: in de Blokhoeve West te Nieuwegein komt alles samen. Maar kan Nieuwegein zo’n functiemix aan de rand van de stad wel aan? De ontwikkeling van het diverse gebied stuitte op weerstand onder bewoners en lokale media, maar dat bleek juist één van de succesfactoren. Hoe ontwikkelaar Lunee Vastgoed uiteindelijk tot een plan kwam dat rijp is om in te dienen bij de gemeente.

Dit is een verkorte versie van het artikel ‘Draagvlak voorop,' uit de ROm-special ‘Versnellen kan’. In deze special kijken we naar het versnellen van plancapaciteit, inbreiding en transformatie, het versterken van het huursegment en het bevorderen van doorstroming. Op Stadszaken presenteren we komende weken de highlights. ROm is gratis voor ambtenaren ruimte, infrastructuur en milieu bij de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Word nu abonnee.

De wijk Blokhoeve in Nieuwegein is omsloten door de infrastructuur van de sneltram en een belangrijke uitvalsweg. Ten noordoosten van de wijk, op de grens met Utrecht, stroomt het Amsterdam- Rijnkanaal. In Blokhoeve wordt niet alleen gewoond. Een deel van het gebied is als bedrijvenzone ingericht en biedt ruimte aan activiteiten die (muziek) geluid produceren zoals een aantal congrescentra, een bowlingbaan, een gedateerde klimhal, een sportschool en een paar tennisbanen.

Ten noorden van de evenementenlocatie en ten westen van Villapark ‘Het Eiland’ is nog ruimte vrij. In 2016 diende projectontwikkelaar Lunee Vastgoed al een principeverzoek in bij de gemeente voor een ambitieus woningbouwplan. Het college reageerde positief, maar wilde dat de ontwikkelaar samen met bewoners en bedrijven het plan verder zou optimaliseren, om tot een beter en gedragen voorstel te komen.

Mark Heideman, projectontwikkelaar bij Lunee: ‘We hebben afgelopen twee jaar intensief overleg gehad met ondernemers en omwonenden. Het plangebied is vergroot, nieuwe functies zijn toegevoegd. We willen ons huiswerk goed gedaan hebben voor we een aangepast voorstel indienen bij de gemeente.’

Stelling: goede participate vanaf de vroegste planfase versnelt het planproces als geheel. Wat vindt u? Reageer op LinkedIn.

Weerstand

‘Er bestond aanvankelijk redelijk wat weerstand in de omgeving van het plangebied’, vertelt Susanne Siebers, projectmanager bij de Gemeente Nieuwegein. ‘Zo kijken bewoners van koophuizen in de buurt kritisch naar de mogelijke bouw van sociale huurwoningen in hun directe omgeving. Ondernemers vrezen dat de oprukkende woningbouw hun beweegruimte belemmert.’

Siebers: ‘De gemeente zag altijd al mogelijkheden voor woningbouw, maar het was zoeken naar een oplossing voor het geluidsvraagstuk in het gebied. De eigenaar van de bestaande klimhal Mountain Network droeg de oplossing aan. Hij wilde zijn gebouw vernieuwen en vergroten op een andere locatie. De klimsport is namelijk één van de snelst groeiende sporten in Nederland. Lunee suggereerde om het nieuwe klim- en bergsportcentrum samen met andere functies zoals woonstudio’s en een nieuwe vestiging van ABC-Restaurants te integreren in een geluidswerende constructie: een win-win.

Om het planOm het plan financieel haalbaar te maken werden 100 middeldure huur- en  koopwoningen uiteindelijk vervangen door 12 koopwoningen die in een parkachtige setting in openbaar gebied staan. Het bespaart de ontwikkelaar de bouw van een kostbare parkeervoorziening.Stedenbouwkundig levert het een mooier plan op.

Een-nul achter

Het gedeelde enthousiasme van de initiatiefnemers bekoelde even door een artikel dat in de plaatselijke media verscheen. In de wijk Blokhoeve zou een ‘Bijlmerflat’ gerealiseerd worden. ‘Dan sta je met een-nul achter’, constateert Heideman. ‘Maar die ongeplande publicatie heeft het participatieproces vervroegd op gang gebracht. Uiteindelijk heeft dat, denk ik, in ons voordeel gewerkt. Toen wij met de werkelijke tekeningen de buurt in gingen, kon het alleen maar meevallen.’ Lunee wilde voor de zomer een principeverzoek indienen bij de gemeente. Maar stijgende bouwkosten zetten de haalbaarheid van het plan onder druk.

Adviesbureau Gloudemans werd ingehuurd om een nieuwe doorrekening te maken voor het plan, zodat betrokken partijen een gezamenlijk principevoorstel zouden kunnen indienen. Dat leidde tot een nieuw woningbouwprogramma waarin 100 gestapelde middeldure huur- en koopwoningen zijn vervangen door 12 koopwoningen. Dit betekent stedenbouwkundig een beter plan en een kostenbesparing voor de ontwikkelaar die geen parkeervoorziening hoeft te bouwen, wat opweegt tegen de inkomstenderving door uitdunning van het programma van ruim 250 woningen naar 180 woningen.

Ook interessant: 'Herontwikkeling FNV-hoofdkantoor Middelland: Afwegen, fixeren, bouwen'
Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl