Bodegraven binnenstad stedelijke kavelruil herverkaveling kadaster

Foto: Kadaster Simulatiespel

7 lessen uit gebiedsontwikkeling in Bodegraven

Geen virtual of augmented reality in Bodegraven, het startsein voor de uitvoering van de centrumvisie begon met een ouderwets bordspel. Dit is een verhaal van individuele vastgoedeigenaren die elkaar vonden in hun doel om het centrum van Bodegraven weer op de kaart te zetten.

Na maanden participatiewerk, inloopavonden en marktconsultaties volgde in 2016 een prachtige Centrumvisie Bodegraven gevolgd door een Retaildeal in 2017. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk zat klaar voor de transformatie van het centrum tot een compacter centrum met toekomstgericht beleid, meer evenementmogelijkheden en het verbeteren van de parkeervoorzieningen.

Maar vervolgens gebeurde er weinig. Vastgoedeigenaren bleven zitten en het gewenste eindbeeld, zorgvuldig samengesteld met alle stakeholders, kwam niet verder. Totdat centrummanager Jeroen Wichers op een Retaildeal-middag naast Sandra Suijkerbuijk, projectmanager bij het Kadaster, kwam te zitten.

Compact en levendig centrum Bodegraven

‘Sandra vertelde dat ze vanuit Kadaster met twee gemeenten geoefend hadden met een simulatiespel om vastgoedeigenaren en ondernemers aan tafel te krijgen om een gemeenschappelijk beeld te vormen over de gewenste inrichting van het centrum’, zegt Wichers. Hij vertelde op zijn beurt weer over de problematiek in Bodegraven waar nog zo’n 30 procent te veel winkeloppervlak is, een aantal panden flink is verouderd, het eigendom flink is versnipperd en niet zelden is gevestigd op onstrategische locaties aan de randen of zelfs buiten het centrum.

'Het lukte ons niet de boodschap goed over te brengen naar de vastgoedeigenaren'

‘Wij willen een compact centrum waar met name functies als detailhandel, retail en horeca worden geclusterd. Dat is de manier waarop we een levendig centrum kunnen behouden en het aantrekkelijker kunnen maken. Alleen lukte het ons niet die boodschap goed over te brengen naar de vastgoedeigenaren.’

Wichers refereert hiermee aan een eerdere bijeenkomst. ‘Op een informatieavond merkten we al tijdens de avond zelf dat we de vastgoedeigenaren niet bereikten. Er waren veel eigenaren langsgekomen, maar we waren alleen maar aan het zenden.’ De passief faciliterende rol die de gemeente voor ogen had, bleek niet te werken en het Kadaster werd ingeschakeld. Samen met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en Kadaster tekenen we zeven lessen op:

  1. Laat vastgoedeigenaren voelen dat ze belangrijk zijn
  2. Nodig eigenaren actief uit, investeer in je netwerk
  3. Til ze uit hun eigen situatie met een spel
  4. Houd bestuurders op afstand
  5. Gebruik het collectieve beeld
  6. Stel zorgvuldig groepen samen om dynamiek te stimuleren
  7. Toon commitment en investeringsbereidheid vanuit de gemeente

Les 1: Laat vastgoedeigenaren voelen dat ze belangrijk zijn

Suijkerbuijk: ‘Toen wij als Kadaster betrokken raakten hebben we er met de gemeente toch voor gekozen om nog een keer een select aantal eigenaren bijeen te brengen via een diner pensant in een restaurant in Bodegraven. Het voltallige college was daarbij aanwezig en daar heeft de burgemeester heel goed de verbinding gezocht met de deelnemers. Hij gaf ruiterlijk toe dat de gemeente niet altijd handige dingen heeft gedaan. Met die opmerking raakte hij de vastgoedeigenaren waardoor ze zelf ook heel eerlijk werden en tot de conclusie kwamen dat ze niet goed zijn in samenwerken.’

Diner pensant bodegraven vastgoedavond kadaster

Les 2: Nodig eigenaren actief uit, investeer in je netwerk

Die uitkomst was heel belangrijk voor ons. Iedereen op die avond hebben we opgeroepen om naar de simulatiebijeenkomst te komen en allemaal iemand mee te nemen. Met de inzet van Wichers die contact heeft met alle vastgoedeigenaren in het centrum is er uiteindelijk een heel hoge opkomst gekomen van zo’n 60 mensen. ‘In allerijl hebben we nog meer spelborden gemaakt’, zegt Johan Groot Nibbelink, projectadviseur bij het Kadaster, en betrokken bij de ontwikkeling en begeleiding van het simulatiespel.

Les 3: Til ze uit hun eigen situatie met een spel

‘Een enkele vastgoedeigenaar was een beetje boos dat ze op hun vrije avond een spelletje moesten gaan spelen’, herinnert Wichers. Toch bleek dit essentieel om de energie op gang te brengen. De vastgoedeigenaren hebben we in willekeurige groepjes gezet en ze aan het werk gezet met een soort legoblokjes, een lijst met spelregels en een plattegrond van de huidige situatie in het centrum van Bodegraven. Voor het bijeenbrengen van bepaalde clusters kregen ze bonuspunten en wanneer bijvoorbeeld horeca en wonen naast elkaar werden geplaatst of er veel transacties gedaan moesten worden, kregen ze strafpunten.

Kadaster Simulatiespel BodegravenHet op maat gemaakte bordspel van Kadaster voor het centrum van Bodegraven.

Suijkerbuijk: ‘Er is heel bewust gekozen voor een bordspel, omdat een fysiek bord veel meer interactie tot stand brengt dan bijvoorbeeld een digitale vorm. En iedereen ging bloedfanatiek aan het werk en aan het einde van de avond ontstond, verdeeld over 13 tafels, een heel eenduidig beeld op de visie van het centrum.’

Les 4: Houd bestuurders op afstand

Groot Nibbelink: ‘Heel belangrijke voorwaarde voor het succes van deze avond was dat de bestuurders niet aan één tafel kwamen te zitten met de vastgoedeigenaren. We wilden niet dat ze zouden vervallen in oude discussies of irritaties en vrij konden denken om ze zo weg te trekken van hun eigen individuele belang en als collectief te laten denken over het centrum en de beste situatie voor het dorp.’

Les 5: Gebruik het collectieve beeld

Wichers: ‘Op een tweede avond zijn we met de resultaten van de eerste keer gaan kijken wat het dan zou betekenen voor individuele vastgoedeigenaar. Waarschijnlijk zien ze door de eerste avond dingen die ze nooit eerder hebben gezien. Dan blijkt ook dat het vaak geen onwil is van vastgoedeigenaren, maar dat ze soms geen geld, tijd of kennis hebben om hun pand op te knappen.’

Les 6: Stel zorgvuldig groepen samen om dynamiek te stimuleren

‘Op basis van thema’s of locaties hebben we groepen bijeengebracht’, zegt Suijkerbuijk. ‘Van tevoren hebben we lang nagedacht over de beste samenstellingen van de groepen. En dan komen er last minute toch nog mensen bij die je niet had verwacht of haken er mensen af. Dat vraagt de nodige flexibiliteit.’

' Het mooie is dat er echt al concrete plannen zijn'

Groot Nibbelink: ‘Toch zijn er van de elf tafels daadwerkelijk drie tafels die dezelfde avond nog aangegeven hebben samen verder te willen met het proces. Als procesbegeleiders zijn wij daarbij betrokken om te zorgen dat er geen belangen ondergesneeuwd raken. Het mooie is dat er echt al concrete plannen zijn, groepjes eigenaren die architecten inhuren en deals maken met de gemeente. Mooi voorbeeld hiervan is de sloop-nieuwbouw in de Kerkstraat.’

Sloop-nieuwbouw in de Kerkstraat van Bodegraven
Huidige panden zijn vaak onaantrekkelijk voor de retailmarkt in 2018. In Bodegraven staan veel pijpenlaatjes, huizen met smalle gevels die ver doorlopen naar achteren, waardoor er veel winkeloppervlak is, maar weinig contact met de straat. ‘Dat is voor een ondernemer niet aantrekkelijk’, zegt Wichers. ‘Door de gesprekken n.a.v. het simulatiespel hebben eigenaren in de Kerkstraat een plan bedacht om de panden te slopen en te kantelen.’ Dit zorgt voor brede gevels en minder diepe panden waarbij ruimte is om aan de achterkant van de woning een woonbestemming te maken. Die woonfunctie is dan de melkkoe waardoor de huren omlaag kunnen.

‘Vergeet niet dat dit voor heel andere eigendomsverhoudingen zorgt’, stelt Groot Nibbelink. ‘Vanuit Kadaster ondersteunen wij dan bij die gesprekken. Hoe is de verdeelsleutel, waar moet je op letten bij dit soort constructies en hoe zorg je dat iedere eigenaar tevreden is aan het eind.’

Les 7: Toon commitment en investeringsbereidheid vanuit de gemeente

‘Je merkt dat als de gemeente bereidheid toont om te investeren, dat het voor vastgoedeigenaren makkelijk wordt om ook te investeren’, zegt wethouder Nieuwenhuizen. ‘En als de buurman vervolgens investeert, zie je dat er echt een beweging op gang komt. We merken dat het centrum echt in een opwaartse spiraal zit. Panden worden verkocht en leegstand wordt rap gevuld. De economische hoogtij draagt daar natuurlijk ook volop aan bij, maar we moeten ook realistisch blijven. Er is te veel winkeloppervlak en dat moeten we terugbrengen.’

Verhuispremie Bodegraven-Reeuwijk

De gemeente Bodegraven-Reeuwijk wil, om vastgoedeigenaren met detailhandel in de buitengebieden te bewegen, een verhuispremie in het leven roepen. Vanaf september kunnen ondernemers die hun zaakje op willen pakken om te verhuizen naar een locatie in het centrum, aanspraak maken op die subsidie. Ruim een miljoen euro is het voorstel dat de nieuwbakken wethouder van Economische Zaken Inge Nieuwenhuizen vrij wil maken.

'We willen de problemen niet verschuiven'

Nieuwenhuizen: ´Dit voorstel moet nog langs de gemeenteraad, maar we willen serieus geld investeren. Het is vijf voor twaalf voor het centrum, dat mogen we niet vergeten.´ ´We gaan niet met geld strooien´, vult beleidsambtenaar Wietse Bruinsma aan, ´maar per vastgoedeigenaar kijken we naar wat de mogelijkheden zijn. Het is belangrijk dat de vastgoedeigenaar ook wil investeren en dat er na wordt gedacht over het achterblijvende vastgoed. We willen de problemen niet verschuiven.´

Beeldkwaliteit centrum Bodegraven

Ander belangrijk onderdeel van de investeringen van de gemeente zijn de projecten in de openbare ruimte. Zo is er een gevelsubsidie voor eigenaren die hun gevels willen renoveren en wordt er al geïnvesteerd in een facelift van het Raadhuisplein om het plein een intiemer, sfeervoller en groener aanblik te geven.

‘Het ietwat saaie modernistische plein werd door ons niet aangemerkt als een plek waar horeca meer ruimte zou moeten krijgen, maar uit het simulatiespel kwam duidelijk naar voren dat de vastgoedeigenaren dat juist een plek vonden waar meer horeca ontplooid zou moeten worden’, stelt Bruinsma. De gemeentelijke investering komt dus op die plek tot stand mede dankzij de vastgoedeigenaren.

Nieuwenhuizen: ‘Vergeet niet dat we aan het pionieren zijn. Wij zijn een soort best practice voor het Kadaster. Er is veel draagvlak gekweekt en iedereen ziet ook dat er wat moet gebeuren voor een toekomstbestendig centrum. Het doel is om de komende 3-4 jaar een totaalplan uit te rollen over het centrum, met investeringen en daadkracht van vastgoedeigenaren en met investeringen van ons in gevels en de openbare ruimte. De positieve flow is er en met de juiste begeleiding kunnen er echt mooie dingen ontstaan.’

Ook interessant: Kavelruil: meer proces dan instrument

Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl