RijswijkBuiten is een vooruitstrevende wijk. Vijf jaar geleden werd de wijk gebouwd met de ambitie om zo duurzaam mogelijk te bouwen. Wat is het geheim van deze gasloze wijk?

Dit artikel verscheen eerder op gebiedsontwikkelingen.nu

Eerder schreef Stadszaken over zeven nu al gasvrije wijken, waaronder RijswijkBuiten. De wijk werd vijf jaar geleden als een van de eerste wijken gasloos gebouwd. Wat kunnen we leren van deze wijk? Friso de Zeeuw, emeritus praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling, geeft antwoord door acht lessen te geven die we kunnen halen uit deze vooruitstrevende wijk.

  1. RijswijkBuiten is in de crisistijd van start gegaan, dat is een belangrijk gegeven omdat we ons moeten voorbereiden op de crisis, stelt De Zeeuw. De crisis vereist een flexibele houding, het is belangrijk dat plannen mogelijk veranderd kunnen worden om te anticiperen op de crisis. Dus: wees flexibel.
     
  2. RijswijkBuiten heeft ingezet op een traditionele inrichting van de wijk met een invloed van stadslandbouw, maar niet te veel hoogstedelijke bouw. Het blijkt dat hoewel de bevolkingssamenstelling verandert, de woonvoorkeuren juist niet veel veranderen. Die vormen juist de stabiliteit die veel mensen zoeken. Critici stellen dat het ontspannen en groenstedelijke woonmilieu een luie crisisoplossing is: 'het had stedelijker gemoeten, dichter en hoger' wordt geroepen. Maar De Zeeuw stelt dat juist deze ontspannen sfeer van groot belang is in deze tijd omdat het stabiliteit biedt.
     
  3. De selectie- en aanbestedingsprocedure van RijswijkBuiten is een nationaal voorbeeld. Er werd gestart met een eenvoudige marktconsultatie: ze zochten naar een partij voor het uitwerken van het plan. Hierbij stond de partner centraal, niet de hoogste grondprijs of het plan. De geselecteerde ontwikkelaar kreeg een grondreservering: wanneer de grond sneller werd afgenomen leverde dat de ontwikkelaar rentevoordeel op voor de marktpartij. Ook kreeg de ontwikkelaar toezegging om een tweede contingent woningen te realiseren.
     
  4. RijswijkBuiten komt voort uit een globaal masterplan en een sterk conceptueel idee voor de lange termijn. De Zeeuw stelt dat men niet voortijdig alles moet vastleggen in het plan. Dit vergt een andere instelling van stedenbouwkundige, de stedenbouwkundige die dit project leidde trad soms te veel de details in. De gemeente gaat soms ook de fout in waarbij er te veel in detail wordt getreden, dit wordt vaak gedaan omdat het project daardoor concreet en makkelijk bespreekbaar is. Wel is het van belang dat er een robuust frame vastligt.
     
  5. RijswijkBuiten heeft bij de start van het project gekozen voor een gasloze wijk, met een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van nul. Zeeuw stelt echter wel dat duurzaamheid veel meer is dan alleen de EPC score, zoals groen, ecologie, water en klimaat. RijswijkBuiten was één van de meest vooruitstrevende wijken wat dat betreft. Het gevaar van de hype van gasloos wonen is dat er te makkelijk wordt gedacht over de transitie, stelt De Zeeuw. De overgang naar gasloze woningen vergt een scala aan deskundige installateurs, waar een tekort aan is. Daarnaast zijn de kosten voor het bouwen van een gasloze woning behoorlijk hoog, de vraag is wie voor deze kosten opdraait.
     
  6. De rol van de gemeente bij gebiedsontwikkeling is essentieel, dit was in RijswijkBuiten vanaf het begin goed geregeld. Vaak gaat de gemeenteraad over het beleid en het college van B&W over de uitvoering, deze scheiding is niet goed voor de gebiedsontwikkeling. Doordat bij RijswijkBuiten de gemeente toch op de hoogte wordt gehouden van de planvorming was de kwaliteit van de besluitvorming beter en stond niemand voor verassingen.
     
  7. Regionale samenwerking is van groot belang bij het opzetten van dergelijke projecten. RijswijkBuiten maakt volledig deel uit van de regio Haaglanden gezien bijna de helft van alle bewoners uit Den Haag komt. Maar De Zeeuw stelt dat naast de woonopgave ook de mobiliteit en economie de grenzen van de gemeente overstijgen. Daarom moet er goed worden samengewerkt tussen de verschillende regio's waardoor een wijk niet wordt geïsoleerd van de rest.
     
  8. Wonen en bedrijvigheid gaan vaak slecht samen. Veel bedrijven zien de bewoners als een dreiging die het gebied overnemen, zo ook de vestiging van DSM in Delft. Daarom zijn er in RijswijkBuiten afspraken gemaakt tussen de gemeente, DSM en provincie over de hindercontouren, zonering en uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf. Grote binnenstedelijke transformatie vergt dat de regels worden opgerekt rondom milieu- en beleidsnormen.

Tot slot een laatste bonustip betreft het kiezen van de juiste gebiedsregisseur als continue factor. Jan Brugman is gebiedsadviseur van de gehele ontwikkeling van RijswijkBuiten. Brugman is goed geïnformeerd geweest tijdens het hele proces en brengt veel kennis over gebiedsontwikkeling in praktijk. Dat werkt.

Lees ook: 'Deze wijken waren het gasverbod voor'

Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl