Van woningcorporaties wordt vaak gezegd dat ze rijk zijn. Maar is dat wel zo?

Van woningcorporaties wordt vaak gezegd dat ze rijk zijn. Maar is dat wel zo? En zo ja, hoe zal het met dit vermogen gaan in de toekomst? Ritske Dankert, oprichter van de Corporatiestrateeg, geeft antwoord. 'Corporaties hebben ooit een loterij gewonnen, maar moeten sindsdien van hun spaargeld rondkomen. Dat spaargeld raakt op.'

Als je het over geld en corporaties hebt, zijn er twee onderdelen van belang. Aan de ene kant zijn er de maandelijkse inkomsten, zoals de huur die corporaties ontvangen.
Aan de andere kant moet je ook kijken naar de waarde van de woningen die de corporatie in bezit heeft. Dat is geen geld op de bank, maar het is wel waardevol vermogen. De corporatiesector als totaal bezit veel woningen die stuk voor stuk behoorlijk wat geld waard zijn. Als je dat bij elkaar optelt heb je het over vele miljarden euro’s aan vermogen.

Corporaties wonnen de loterij

Je kunt de situatie van corporaties vergelijken met iemand die de loterij heeft gewonnen en daarna stopt met werken. Je bent dan in het begin heel rijk, maar omdat je elke maand meer geld uitgeeft dan er binnenkomt, ga je er toch voortdurend op achteruit.

Zo werkt het ook in de corporatiesector op dit moment. In 2006 hadden de corporaties 36 procent van alle woningen in Nederland in bezit. In 2015 was dat gedaald tot minder dan 30 procent.

Als we zo doorgaan, zijn er voor het jaar 2100 geen corporatiewoningen meer in Nederland. Je denkt wellicht: het jaar 2100, dat duurt nog even. Maar in de tussentijd zijn er wel elk jaar minder corporatiewoningen.

Corporaties hebben als het ware ook de loterij gewonnen, omdat ze ooit bij de brutering het woningbezit (en/of de daarmee samenhangende financiële arrangementen) hebben meegekregen van de overheid.

Problematisch is dat corporaties sindsdien van dat ‘spaargeld’ moeten leven. Er zijn structureel onvoldoende maandelijkse huurinkomsten om het aantal corporatiewoningen op hetzelfde niveau te houden.

Lage rente biedt (tijdelijke?) oplossing

De lage rente van dit moment biedt mogelijkheden om de afname van het aantal corporatiewoningen te doorbreken. Op dit moment kan er rendabel nieuwbouw plaatsvinden. En sommige corporaties doen dat ook al.

Rendabele nieuwbouw door corporaties heeft wel een prijs. De nieuwe woningen zijn kleiner en soberder dan in het verleden. Tegelijkertijd krijgen huurders met hogere inkomens en middeninkomens steeds minder toegang tot de corporatiewoningen, wat in sommige gevallen leidt tot grotere segregatie in wijken.

Een ander addertje onder het gras is een mogelijke rentestijging in de toekomst. Op dit moment is de rente ontzettend laag. Economen verwachten dat dat ook nog wel even zo blijft. De Autoriteit woningcorporaties noemt dat wat eufemistisch de ‘nieuwe economie’.

Toch is de rente een risico: want wat als leningen die vandaag tegen lage rente worden afgesloten in de toekomst tegen hogere percentages geherfinancierd worden? Het kan 10, 20 of zelfs 30 jaar duren, maar als de rente dan fors hoger is zullen corporaties nog meer inkomsten moeten spenderen aan het betalen van rente en aflossing. En dat kan betekenen dat woningen die nu gebouwd worden dan alsnog weer verkocht moeten worden.

Al met al kunnen we concluderen: ja, corporaties zijn rijk. Maar of dat zo blijft is zeer de vraag.

Ritske Dankert is oprichter van de Corporatiestrateeg
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl