Veel gemeenten kampen met een grote overcapaciteit aan terreinen en plannen en twijfelen of ze moeten deprogrammeren. Het is pijnlijk om flink af te boeken en ze vrezen plan- en contractschade. Niets doen is echter geen optie.

Herprogrammeren #1: 

Veel gemeenten kampen met een grote overcapaciteit aan terreinen en plannen en twijfelen of ze moeten deprogrammeren. Het is pijnlijk om flink af te boeken en ze vrezen plan- en contractschade. Niets doen is echter geen optie.

De economie trekt aan, de logistieke markt is booming en er is behoefte aan sterke locaties die inspelen op nieuwe huisvestingseisen van bedrijven. Tegelijkertijd zijn er veel gemeenten en regio’s met een grote overcapaciteit aan terreinen en plannen. Ze moeten keuzes maken om de goede plekken op de markt te krijgen en op middellange en lange termijn een goede programmering te hebben, die niet op bestaande terreinen kan worden gerealiseerd.

Uiteraard heeft het oplossen van de overprogrammering veelal financiële gevolgen. Zo zal er soms moeten worden afgeboekt op eigen exploitaties en zijn er risico’s op plan- en contractschade als plannen van derden worden gedeprogrammeerd. Het is vooral de vraag hoe je deze risico’s minimaliseert. Zorgvuldige actie is vereist, maar deprogrammeren is nodig om een flexibelere, adaptievere bedrijventerreinenplanning te krijgen.

Wat gebeurt er als alle capaciteit in de lucht blijft?
 

  • Door het te grote aanbod aan plannen komt geen enkel plan goed van de grond. Dit betekent een grote verliespost ten opzichte van de grondexploitaties, omdat de plannen niet verkocht raken, er geen inkomsten binnenkomen en de rentelasten blijven stijgen. Afboeken op een deel van de plannen is hier vaak een betere optie dan doorgaan ook gelet op de rentetikker.
     
  • ​De uitgifte verdeelt zich over het teveel aan terreinen, zodat er straks allemaal deels ontwikkelde terreinen liggen, waar op termijn snel de verloedering toeslaat. Het nieuwe vastgoed verstoort het marktevenwicht en creëert een grotere leegstand op de bestaande terreinen.
     
  • Veel locatiewensen- en eisen zijn niet zonder meer in de bestaande harde plancapaciteit te faciliteren; bij overprogrammering van standaard uitbreidingsplannen spelen andere feiten en belangen dan bijvoorbeeld bij de vraag naar grootschalige logistieke kavels. Een inhoudelijk sterke visie is vereist.
     
  • Er ontstaat regelmatig een kwalitatieve behoefte om – ondanks de flinke hoeveelheid aan planaanbod – een locatie aan de harde voorraad toe te voegen. Het betreft hoofdzakelijk kleinere lokale uitbreidingen, grote kavels (voor bijvoorbeeld logistiek van vijf hectare of groter) en specifieke terreinen voor een niche in de markt. In het geval van overprogrammering kunnen deze nieuwe plannen vaak niet doorgaan.
    Bijna alle plannen moeten immers worden gemotiveerd volgens de sinds 2012 wettelijk verplichte Ladder voor duurzame verstedelijking. Bij overaanbod, dus meer harde plannen dan waar de komende tien jaar vraag naar is, is het heel lastig en vaak onmogelijk deze nieuwe initiatieven planologisch mogelijk te maken. Richting zowel provincie als Raad van State zult u problemen ondervinden. U zult dus eerst moeten snoeien om te kunnen bloeien.

Peter van Geffen en Jan Paul Stouten
Stec Groep

Overprogrammering schaadt de financiële positie van gemeenten (rentetikker), de planologische mogelijkheden (Ladder voor duurzame verstedelijking), de uitgifte van nieuwbouw (te veel concurrentie, slechte plannen) en de bestaande voorraad (snellere veroudering). In de komende weken leest u in een vijfluik op Stadszaken alle ins en outs van deprogrammeren zonder plan- of contractschade. Het complete artikel leest u half december in vakblad BT.
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl