Foto: Martijn de Valk

De Amsterdamse woningmarkt barst uit zijn voegen en grijpt om zich heen. Met de stedelijke groeistrategie Koers 2025 heeft het college van B en W ingezet op de bouw van minstens 50.000 nieuwe woningen in 10 jaar. Waar is nog plek voor de Amsterdamse bedrijven met enige vorm van overlast?

Dit artikel verscheen eerder in vakblad BT. Gratis een digitale code voor het complete vakbladenarchief opvragen doet u hier.

Het aanbod aan bedrijventerreinen in Amsterdam neemt de komende tijd af als gevolg van de geplande woningbouw. Hamerkwartier, Oostenburg zijn aangewezen gebieden voor transformatie van industriegebieden naar woon-werkgebieden met stadsverzorgende bedrijven. De Houthavens zijn al bijna getransformeerd en dan ligt ook Haven-Stad nog op de rol.

De Structuurvisie Amsterdam 2040 en Koers 2025 hebben samen in totaal ruim 230 hectare bedrijventerrein aangewezen voor transformatie en 160 hectare wordt uit de markt gehaald. Een flinke hap uit bestaande bedrijventerreinaanbod en tientallen bedrijven zullen een nieuwe locatie voor hun bedrijf moeten zoeken. In het plan Ruimte voor de Economie van Morgen beschrijft de gemeente Amsterdam minutieus de aanpak.

Een groot deel van de te transformeren gebieden zal worden omgeturnd naar woon-werkgebieden met ruimte voor stadsverzorgende bedrijven is te lezen in het plan. Voor de laatste kavels bedrijventerrein maakt de gemeente Amsterdam duidelijke keuzes. Er is nog 60 hectare aan beschikbare uitgeefbare grond voor bedrijventerreinen, en het Havenbedrijf Amsterdam heeft nog 60 hectare ruimte op niet-kadegebonden bedrijventerrein valt in de plannen te lezen. Rob Wijnen, salesmanager bij SADC, kent de daadwerkelijke situatie: ‘Theoretisch is er nog 60 hectare, maar feitelijk is dit vele malen minder. Ook het Havenbedrijf heeft nog maar een heel klein beetje op Atlaspark en twee kavels op het vervoerscentrum.’

‘Theoretisch is er nog 60 hectare, maar feitelijk is dit vele malen minder.'

Door transformatie wordt het aanbod in Amsterdam steeds schaarser. Dat betekent dat Amsterdam niet ieder bedrijf meer kan accommoderen in de stad en dat kritische keuzes bij ruimtelijke invulling noodzakelijk worden. Hoe grootschaliger en extensiever (minder arbeidsplaatsen per vloeroppervlak) bedrijven zijn, des te kleiner het belang voor de Amsterdamse arbeidsmarkt, valt te lezen in het plan Ruimte voor de Economie van Morgen.

Voor de zittende bedrijven hoeft dit niets te betekenen stelt het plan. ‘We reserveren ruimte voor verplaatsende bedrijven die al sinds jaar en dag in Amsterdam gevestigd zijn. Door voor de komende tien jaar een deel van de beschikbare kavels te reserveren om de vervangingsvraag van bedrijven op transformatielocaties op te vangen, biedt de gemeente mogelijkheden voor hervestiging in Amsterdam. Op de bedrijventerreinen Business Park Amsterdam Osdorp, Sloterdijk III en Amstel III heeft Amsterdam voor de toekomst nog kavels beschikbaar, in totaal ongeveer 60 hectare beschikbare ruimte. Door de groeiambitie van Amsterdam, moeten bedrijven op zoek naar andere locaties.’ Wijnen: ‘30 hectare hiervan is momenteel voor langere termijn gereserveerd voor andere tijdelijke toepassingen.’

Regionaal niveau

Het is een bekend verhaal voor Kees Noorman, directeur van ondernemersorganisatie ORAM: ‘Als je alle plannen van de gemeente op een kaart zou leggen, dan ontdek je dat er gewoon niet voldoende ruimte is. Die bedrijfsruimte is al vijf keer vergeven. Ook in dit geval is er eerst een visie op de woningbouw gekomen en achteraf bedenkt de gemeente nog een plan wat er met de ondernemer moet gebeuren en wordt de intentie uitgesproken om het op te lossen, maar tussen uitspreken en oplossen zit een wereld van verschil. En als wethouder Van der Burg in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening letterlijk zegt: ‘Als we bij elk plan ook nog moeten kijken wat er moet gebeuren met de bedrijven’, dan vind ik dat heel zorgwekkend.’

Noorman constateert dat Amsterdam in zijn schulp kruipt en niet voldoende samenwerkt met de omliggende gemeenten. ‘Amsterdam wil het woningvraagstuk binnen de eigen gemeentegrenzen oplossen, maar dat is onzin. Er is een grote woningnood en in Purmerend en Almere liggen locaties die zo ontwikkeld kunnen worden. In plaats daarvan worden Amsterdamse bedrijven ingesloten door woningbouw en uiteindelijk gedwongen om te verplaatsen. Op hoger niveau zijn wel samenwerkingsverbanden, denk aan de Metropoolregio Amsterdam, maar die hebben geen jurisdictie om door te pakken.’

'Als ze allemaal op de Dam kunnen zitten, doen ze dat.’

Buiten de ring

Hoe je het ook wendt of keert, bedrijven zullen zich moeten verplaatsen. Reinoud Fleurke (manager gebiedsontwikkeling SADC) en Rob Wijnen (salesmanager SADC) hebben een breed beeld van het beschikbare aanbod. ‘Als ze allemaal op de Dam kunnen zitten, doen ze dat, maar de echt zware industrie is over het algemeen al uit binnenstedelijk gebied vertrokken’, stelt Fleurke. ‘Voor die paar bedrijven zijn buiten de ring nog opties en als je nog een stapje verdergaat, dan bieden wij ook nog veel ruimte aan op bijvoorbeeld PolanenPark.’

Er zijn echter veel ondernemers die aan de Amsterdamse emotie blijven hangen. ‘Dat zijn vooral de familiebedrijven waarbij de opa het bedrijf heeft opgericht’, zegt Wijnen. ‘Ik ken wel een voorbeeld waarbij de overgrootvader op de grachten is begonnen, vervolgens zijn ze overgestapt naar de Houthavens en nu moeten ze de stap gaan maken naar buiten de ring.’ Daar zitten ook wel rationele kanten aan. Wijnen: ‘De klantenkring zit vaak in het Amsterdamse, het personeel komt uit de buurt en de hele stad heeft zich gevormd rondom het bedrijventerrein waar ze zitten. Als het even kan, willen ze in Amsterdam blijven.’

Dat beeld herkent Hans Voigt ook. De directeur van Ga Makelaars ziet dat ruimte steeds schaarser wordt. ‘Binnen de ring heb ik eigenlijk niets meer, maar daarbuiten zijn wel opties. Ondernemers vinden dat lastig omdat als je op PolanenPark een schroevendraaier bent vergeten, lijkt dat veel tijd te kosten, maar het is een kwestie van gewenning. Vroeger vonden ze Sloterdijk 1 ook al ver. De stad wordt groter en op industrieterreinen buiten de ring is het ook niet zo slecht. Ze kunnen goed parkeren. Het grote probleem is eerder dat de druk op de markt te groot is. Naast de woningmarkt, staat de bedrijfsmarkt ook onder druk.’

Voigt: ‘Vergeet ook niet dat ondernemers een flinke prijs kunnen pakken voor hun bedrijfspand. Private ontwikkelaars staan en masse op de stoep bij bedrijven. Het is niet ongehoord dat er vier, vijf ontwikkelaars op de stoep staan om een bedrijfspand te kopen.’ Fleurke: ‘Op macroniveau zijn er echt nog plekken beschikbaar in de regio Amsterdam, maar de belangrijkste uitdaging is dat de verbindingen op orde blijven en worden gebracht. PolanenPark is bijvoorbeeld onvoldoende ontsloten via het openbaar vervoer, dat is niet heel aantrekkelijk als je een bedrijf hebt met veel werknemers die afhankelijk zijn van ov, ook een directe verbinding naar de A-200 is voor velen een zegen.’

Buiten de stad

Wijnen: ‘Bedrijven waar de emotie een minder belangrijke rol speelt, zijn geneigd eerder de stap te zetten. Die zoeken dan toch vaak in de ring rond Amsterdam een plekje, maar er zijn ook bedrijven die Amsterdam verlaten. Nice to Meat is naar Almere gegaan. Amsterdam Meat Company – Ameco – gaat verhuizen naar Apeldoorn. Dat zijn vaak bedrijven met een klantenkring door heel Nederland met minder binding met de stad en die daardoor een keuze maken op basis van grondprijs. Ik ben nu bezig met de verplaatsing van een vishandel en dan zie je dat Flevoland ook een optie voor ze is.’

Nice to Meat verhuisde van Amsterdam naar Almere

Wat wel een groot probleem is volgens Voigt is de stagnerende nieuwbouw van kantoren. ‘Tijdens de crisis zijn veel ontwikkelaars die bouwden op risico failliet gegaan en banken zijn huiverig om risico-investeringen te financieren. Er is grote schaarste op de bedrijfslocatiemarkt, dus als ik in die business zou zitten, dan wist ik het wel. Op risico kun je het makkelijk vullen.’ Het is in lijn met de koerswijziging die gemeente Amsterdam half januari doorvoerde. De gemeente Amsterdam schrijft de komende jaren minimaal twee tenders per jaar uit voor de bouw van nieuwe kantoren. Dit is een fikse beleidswijziging voor Amsterdam, waar sinds 2011 voor de kantorenmarkt juist is ingezet op het verminderen van het aantal kantoren.

Flevoland serieuze optie
Flevoland kan een uitweg bieden voor de Amsterdamse bedrijven die onder druk staan, maar wat merkt de provincie daarvan? Gedeputeerde Jan-Nico Appelman: ‘Wij merken dat de interesse in bedrijfslocaties in zowel Almere als Lelystad sterk toeneemt. Amsterdam groeit en dat biedt ook spin-off voor de provincie Flevoland. De kavels die wij kunnen aanbieden op 15 tot 30 minuten van Amsterdam zijn stukken goedkoper en in Lelystad wordt met Flevokust Haven heel gericht gewerkt aan een circulair en logistiek havencluster dat de druk op het Amsterdamse wegennetwerk sterk kan verlagen. Flevokust Haven biedt daarnaast een hoge milieucategorie in combinatie met ruimte; daardoor zit die circulaire ambitie de andere belangen van Amsterdam niet in de weg.’

Voor de bedrijven die gebonden zijn aan de haven zijn er minder opties. ‘De meest logische plek is ze te behouden voor de haven’, zegt Noorman van ORAM. ‘Als de metropoolregio groeit, is er meer in plaats van minder bedrijventerrein nodig. En dan bij uitstek havenindustriële ruimte. Dat soort terrein heb je nodig voor stadsdistributie, afvalverwerking en duurzame energie. Een duurzame en circulaire haven produceert geluid en stank. In de Metropoolregio Amsterdam hebben die bedrijven niet veel extra opties, dus je moet vooraf heel zorgvuldig kijken of je dit soort gebied wel moet transformeren naar woongebied. Als je daar dan toch toe besluit, compenseer die meters dan bijvoorbeeld richting het westen.’

Verderop in de metropoolregio wordt binnenkort Flevokust Haven geopend, een optie voor bedrijven die ruimte nodig hebben, circulair willen handelen en een hoge milieucategorie hebben. Een optie voor de ondernemers. ‘Er zitten grote bedrijven in Amsterdam die vaak verschillende locaties hebben, die kunnen ook bepalen dat ze Amsterdam of zelfs Nederland verlaten. Dat is zorgwekkend voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid in de regio.’

Dit artikel verscheen eerder in vakblad BT. Gratis een digitale code voor het complete vakbladenarchief opvragen doet u hier.
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl