De winkelhuren daalden in 2018 landelijk met 2,1%. Huurwoningen stegen in dezelfde periode met 10,3%. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van JLL

De winkelhuren daalden in 2018 landelijk met 2,1%. Kantoorhuren en woninghuren (vrije sector) stegen in 2018 met respectievelijk 2,2% en 10,3%. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van JLL. Volgens Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL is het einde van de prijsdalingen in de retail nog niet in zicht.

Met de daling die al sinds 2012 is ingezet zijn de winkelhuren inmiddels terug op het niveau van 2007. De gemiddelde huurprijs bedraagt nu €655 per vierkante meter, meldt internationaal vastgoedadviseur JLL in een nieuw rapport. Dat is een daling van 2,1% ten opzichte van een jaar geleden. Daarmee is winkelvastgoed de enige vastgoedcategorie die niet lijkt te profiteren van de economische hoogconjunctuur. Over 2018 stegen de huren van kantoren met gemiddeld 2,2% en een huurhuis werd in dezelfde periode maarliefst 10,3% duurder. Alleen de huren op de logistieke vastgoedmarkt bleven met een gemiddelde groei van 0% stabiel*.

Uit het JLL-onderzoek bleek dat de afgelopen 12 maanden op veel locaties de huurprijzen niettemin stabiel zijn gebleven ten opzichte van een jaar eerder. Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL spreekt van een ‘normalisatie’ die daar optreedt. Maar op 42% van de locaties daalde de huurprijzen. ‘Dat is echter minder dan in 2017’.

De trend van dalende huurprijzen werd in de steden buiten de top-5 al in 2012 ingezet. Bron: JLLDe trend van dalende huurprijzen werd in de steden buiten de top-5 al in 2012 ingezet. Bron: JLL

Aan de daling van de huurprijzen liggen meerdere factoren ten grondslag. ‘10 tot 15% van de consumentenaankopen gaat tegenwoordig online. Retailers hebben online een groter bereik en daardoor minder locaties nodig. Hennes & Mauritz had ooit 200 fysieke winkels. De Primark doet het met 20. Op het moment dat retailers minder winkels hebben, komt er automatisch meer leegstand. En de retailer kan wat extra’s eisen in een huurdersvriendelijke markt.’

Een andere reden voor daling van de huurprijzen zijn de faillissementen. ‘Eigenaren zijn eerder dan vroeger geneigd genoegen te nemen met een nieuwe huurder die minder betaalt, dan het pand leeg te laten staan in afwachting van een nieuwe huurder die veel betaalt.’

Transitie

Bertens omschrijft de dalende huren in de retail als transitie. Dat gaat niet van de een op de andere dag, legt hij uit. ‘Retailers zijn doorgaans gebonden aan een huurcontract van 5+5 jaar. Tussentijdse aanpassing is niet mogelijk. Na 5 jaar heeft de huurder het recht om het contract te verbreken of een huurprijsherziening aan te vragen. Vanwege de ruimere markt zie je dat steeds meer retailers contractvernieuwing afdwingen met een lagere huurprijs. De eigenaar gaat vaak akkoord, omdat het vinden van een nieuwe huurder tijd en daardoor geld kost. Bovendien is het steeds onwaarschijnlijker dat de eigenaar een nieuwe huurder vindt die het oude bedrag of meer wil betalen.’

Bertens schat in dat de transitie 10 jaar gaat duren, waarvan we nu grosso mode in het vierde jaar zitten. Die lange periode hangt niet alleen samen met de langlopende contracten, maar ook met de relatieve kleinschaligheid en versnippering van de winkelmarkt waardoor het lastig is overtollige meters van de markt te halen en om te zetten naar nieuwe functies, zoals wonen.

Fragiel herstel

Overigens gaat het met de retail zelf helemaal niet zo slecht. Zo zijn de consumentenbestedingen toegenomen, ofschoon het herstel van de sector nog fragiel is. Daar staat echter tegenover dat de kosten voor personeel en inkoop (onder meer door toegenomen loonkosten in de textielindustrielanden en kosten voor materialen) zijn toegenomen. Door de dalende huurprijzen zijn retailers niettemin in staat om toch nog een rendabele operatie neer te zetten, aldus JLL.

Amsterdam is de enige stad in Nederland die zich met glans aan het beeld van dalende huren weet te onttrekken met een stijging van de huurprijs met 25%. ‘Wat je ziet is dat met name aan het Rokin en in de Ferdinand Bolstraat de Noord-Zuidlijn de prijzen heeft opgestuwd. Daarnaast wierp het Rode Loperbeleid op het Damrak haar vruchten af. De entree van de stad waarlangs veel toeristen de stad binnenkomen heeft een frissere aanblik gekregen. De huren daar benaderen inmiddels de huren in de Kalverstraat. Wat daar verder aan bijdraagt is dat het Damrak meer is dan een winkelstraat alleen. Op het Damrak zitten ook horeca die niet om zes uur sluiten.’

Amazon gaat voor omzet

Volgens Bertens blijft er een toekomst voor fysiek winkelen, al blijft de concurrentie van online retailers als Amazon en BOL.com groot; partijen die volgens hem nu vooral inzetten op expansie en daardoor omzetgroei boven winst stellen. ‘Het geheim van Amazon zit uiteindelijk in het reduceren van inkoopkosten door bepaalde onderdelen van de keten zelf uit te voeren, zoals het drukken van boeken.’

Top-10 locaties met de grootste huurprijsstijging van 1 januari 2018 naar 1 januari 2019Bron: JLL

‘Het gegeven dat er in Nederland te veel winkelmeters zijn, heeft onherroepelijk effect op de huurprijzen. Dat zie je nu ook terug in de cijfers’, reageert programmamanager Brigit Gerritse van de landelijke Retailagenda. 'Vanaf de start van de Retailagenda is aandacht geweest voor de huurmarkt. Met de vastgoedsector zijn we in gesprek hoe we samen met gemeenten en provincie de transformatie van panden met een winkelbestemming naar bijvoorbeeld woningen op een goede manier kunnen realiseren. Gemeenten kunnen de transformatie versnellen door bijvoorbeeld verhuissubsidie te verstrekken of de bestemming op een pand te verruimen.’

Ook interessant: Zo doorbreek je de impasse in noodlijdende winkelgebieden

*JLL onderzocht de ontwikkeling van de huurprijzen op 189 Nederlandse winkellocaties in de periode tussen 1 januari 2018 tot 1 januari 2019. De cijfers betreffen aanvangshuren bij nieuw afgesloten contracten.
Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl