Met enige regelmaat worden er voorstellen gedaan om verouderde kantoorgebouwen te slopen op kosten van de gemeenschap. Ed Bielefeld, Innogetics, zet vraagtekens bij deze ontwikkeling en pleit voor een andere verdeling van de kosten om de circulaire kantorenmarkt vorm te geven.

Al enige jaren ondervindt de kantorenmarkt de invloeden van andere manieren van werken, de demografische ontwikkelingen en de invloeden van IT- en communicatie mogelijkheden. Het gevolg is dat de vraag naar kantoorruimte ook de komende jaren niet substantieel zal toenemen. Met enige regelmaat worden er voorstellen gedaan om verouderde kantoorgebouwen te slopen op kosten van de gemeenschap. Daarbij beroepen eigenaren zich op de veranderde marktomstandigheden en op de mogelijke verpaupering van de omgeving indien de maatschappij niet in de sloopkosten tegemoet wilt komen.  

De vraag rijst of een dergelijk beroep op het afwentelen van kosten op de gemeenschap - nadat de eerdere opbrengsten ten gunste van de eigenaren zijn gekomen - gerechtvaardigd is. In dit artikel wordt een fiscaal voorstel gedaan om in de toekomst een zelfvoorzienende onroerendgoedmarkt te bereiken. 

Een eerste knelpunt bij een voorstel om de kosten door de maatschappij te laten dragen, ontstaat bij de verantwoordelijkheid van de eigenaar om zijn onroerende goed te onderhouden en in stand te houden. Dat marktomstandigheden wijzigen is inherent aan onze maatschappij en treft alle ondernemingen die producten en diensten op de markt brengen. Indien de ondernemer het onderhoud of de ontwikkeling niet bijhoudt, door niet tijdig te investeren, zal zijn product of dienst vroeg of laat uit de gratie raken. Het is aan de eigenaar hierop te anticiperen. 

Het tweede knelpunt wordt gevormd door het feit dat de maatschappij al een bijdrage heeft geleverd door het in mindering brengen op de belastinggrondslag van de ‘verouderingslast’ van onroerend goed. De veroudering – boven de WOZ-waarde – mag als kostenpost wegens het verbruiken van economisch nut op de winst in mindering worden gebracht waardoor de af te dragen belasting wordt verminderd. In de toelichting op de wet wordt ervan uit gegaan dat de onroerendgoedeigenaar deze vrijvallende middelen aanwendt ter in stand houding van het gebruiksnut.   

Sinds 2007 (Wet werken aan winst) mag fiscaal gefaciliteerd worden afgeschreven op onroerend goed totdat de boekwaarde minimaal de WOZ-waarde heeft bereikt. Hoewel de WOZ-waarde een fictieve waarde betreft en in de praktijk enige afwijking van de waarde in het economisch verkeer voor komt (overdrachtsfictie: vrij en onbezwaard eigendom en verkrijgingsfictie: leeg en in onverhuurde staat aangeboden), geeft de WOZ-waarde een belangrijk ijkpunt.  

De afschrijving van de stichtings- en/of aankoopkosten verminderd met de geschatte WOZ-waarde van de opstallen (gecorrigeerd voor de grondwaarde) vormt de basis voor de te hanteren afschrijving over de totale (economische of technische) levensduur. Hierbij mogen de kosten van buitengebruik stellen worden meegenomen. 

Wat ontbreekt in deze calculaties zijn de kosten voor het in de oorspronkelijke staat terugbrengen van de grondpositie. Indien al bij stichting van een onroerende zaak de (geschatte) kosten voor de ontmanteling worden meegenomen en deze gedurende de levensduur van het object worden gereserveerd, zal aan het einde van de levensduur een reservering beschikbaar zijn voor het ontmantelen of geschikt maken voor andere doeleinden, zonder dat een beroep op de overheid wordt gedaan. Er resteert immers geen sluitpost omdat alle kosten in de kostprijs van het huisvestingsnut zijn ondergebracht geweest. Ook wanneer de grond met de verouderde opstallen voor herontwikkeling in aanmerking komen, werkt het drempelverlagend wanneer voor de sloop reeds fondsen gereserveerd zijn. 

Om er zorg voor te dragen dat bij tussentijdse vervreemding en overdracht aan andere (rechts)personen de opgebouwde reservering voor de ontmanteling in stand blijft en mede aan de nieuwe eigenaar wordt overgedragen is aanvullende wetgeving noodzakelijk. De reservering dient derhalve aan het betreffende object verbonden te blijven. De acceptatie van een dergelijke reservering in de vastgoedmarkt kan worden verhoogd door ook deze kosten te betrekken in de fictieve restwaarde van een object bij het bepalen van de afschrijvingsgrond. Naar mijn mening is dit nu reeds mogelijk indien het begrip “kosten voor buiten gebruik stellen” worden geïnterpreteerd als “kosten voor het terugbrengen in de oorspronkelijke staat van de grond”.  

De komende jaren zal een toenemend belang worden gehecht aan het toerekenen van alle maatschappelijk kosten aan het economisch gebruik van natuurlijke bronnen, waaronder ook grondgebruik wordt gerekend. Met een tijdige invoering kan de onroerendgoedmarkt verder stappen zetten naar een circulaire markt en hoeven de kosten van de bedrijfsvoering niet op de maatschappij afgewikkeld te worden. Hoewel dit voorstel wordt ingegeven door de situatie op de kantorenmarkt kan het principe ook worden toegepast op de woningmarkt en bedrijfsgebouwen.

Juist nu, op het moment dat de markt zich aan het herstellen is. 

Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl