3 februari 2020 23:00 uur

De gemeente Amsterdam en brancheverenigingen IVBN, Vastgoed Belang en NEPROM tekenen maandag een intentieverklaring voor meer en betaalbaardere huurwoningen. De overeenkomst lijkt een knap staaltje polderen: zowel de gemeente als de marktpartijen leveren in, om samen bouwproductie en betaalbaarheid te stuwen. Wel blijft de vraag welk beleid de komende tijd op Rijksniveau wordt ingevoerd. Dat kan de huidige samenwerking namelijk verstoren.

De betaalbaarheid van woningen staat onder druk in Amsterdam. Vooral middeninkomens met een inkomen van tussen de circa 40 duizend en 61 duizend euro, die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning maar te weinig om een hypotheek af te sluiten, hebben het moeilijk op de hoofdstedelijke woningmarkt. Met de intentieverklaring willen de opstellers zorgen voor de bouw van nieuwe en betaalbare woningen, het betaalbaar blijven van deze woningen en het toewijzen van woningen aan maatschappelijke beroepen als leraren en zorgverleners. De marktpartijen vertegenwoordigen samen een groot deel van de markt. IVBN vertegenwoordigt institutionele beleggers, Vastgoed Belang particuliere beleggers en NEPROM ontwikkelaars.

‘Met deze afspraken hebben we de juiste partners aan boord om te zorgen voor extra betaalbare woningen die ook langdurig betaalbaar blijven. We kunnen met zijn allen zorgen dat die woningen gebouwd worden die het hardst nodig zijn en dat bestaande woningen betaalbaar blijven, zodat Amsterdam een gemengde stad kan blijven waar voor iedereen plek is, met een dikke of dunne portemonnee,’ zegt wethouder Laurens Ivens (Wonen en Bouwen) in een begeleidend persbericht.

Het doel is om de komende vijf jaar in totaal 10 duizend middeldure huurwoningen te realiseren, met een aanvangshuurprijs van tussen 737 (de liberalisatiegrens) en 1.027 euro per maand. Voor de 10 duizend woningen geldt een gemiddelde huurprijs van net geen 900 euro per maand. Het gaat bij deze woningen om zowel nieuwbouw als transformatie. Daarnaast wordt ingezet op realisatie van nieuwe middeldure koopwoningen. De NEPROM en de gemeente gaan verkennen hoe deze woningen voor langere tijd in dit segment behouden kunnen worden.

Passende grondprijzen…

Om de beoogde middeldure prijzen mogelijk te maken zonder dat dit te koste gaat van kwaliteit en de businesscase voor de ontwikkelaars, heeft de gemeente Amsterdam toegezegd om marktconforme residuele grondprijzen te rekenen. Bovendien zien de partijen het als gezamenlijk belang dat deze grondprijzen op transparante en voorspelbare wijze en, in het geval van transformatieprojecten, snel tot stand komen. Dit moet vertraging voorkomen. Met de toezegging geeft de gemeente gehoor aan geluiden vanuit de markt, die eerder aangaf dat hoge grondprijzen rendabele investeringen nagenoeg onmogelijk maken.  

Jan Fokkema, directeur van ontwikkelaarsvereniging NEPROM: ‘Grondprijzen en erfpachtregelingen waren vaak een barrière bij nieuwbouw in Amsterdam, want prijzen waren niet marktconform en het vaststellen van de precieze prijzen duurde soms langer dan een jaar. Dat de gemeente nu openstaat voor meer transparantie en versnellen, is erg goed.’

… in ruil voor lagere huur

De marktpartijen hebben toegezegd om een maximale jaarlijkse huurprijsstijging van 1 procent plus inflatie toe te passen bij de nieuwbouw. Dit moet betaalbaarheid van de woningen op lange termijn garanderen. Deze regeling geldt voor de eerste twintig jaar. Na die termijn blijft de regeling voor zittende huurders nog vijf jaar gelden. Ook voor zittende huurders is de huurprijsstijging de komende vier jaar beperkt. ‘Wij hebben aangeboden om beperkte huurstijging aan te bieden,’ zegt Frank van Blokland, directeur van institutioneel beleggersvereniging IVBN. ‘Want wij begrijpen dat de betaalbaarheid van woningen een maatschappelijk probleem is.’

De regeling klinkt als water bij de wijn doen voor beleggers, maar volgens Laurens van de Noort, algemeen directeur van Vastgoed Belang dat particuliere beleggers vertegenwoordigt, valt dit mee. ‘De maatregel zal even gevoeld worden door onze leden, die met eigen geld beleggen, maar in veel situaties wordt de huur al niet zo veel verhoogd. De afgelopen jaren lag de verhoging op gemiddeld 0,9 procent plus inflatie.’

Soepelere programmering

Naast lagere grondprijzen rekenen heeft de gemeente besloten om soepeler met het 40/40/20-beleid om te gaan. In dit beleid ligt besloten dat woningbouwprogrammering moet bestaan uit 40 procent gereguleerde huur, 40 procent middeldure huur en koop en 20 procent dure huur en koop.  Als huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens in een transformatieproject door een corporatie worden overgenomen, staat de gemeente toe dat er 30 in plaats van 40 procent onder de grens gerealiseerd wordt.

‘De corporaties hebben hun waardering voor deze maatregel uitgesproken,’ zegt Fokkema, ‘omdat het zal betekenen dat zij meer sociale woningen kunnen vergaren. Er zullen minder woningen onder de liberalisatiegrens aan commerciële partijen worden verkocht.’ Bovendien wordt de uitpondtermijn verlengd, van 15 naar 25 jaar. Dit zorgt er voor dat de nieuwe woningen langere tijd in het gereguleerde segment blijven.

Als bij een transformatieproject aantoonbaar geen corporatie wordt gevonden die de woningen afneemt, mag er gekozen worden voor een programmering van 100 procent middeldure woningen. Ook een verdeling van 80 procent middelduur en 20 procent duur is mogelijk. In ruil daarvoor mag de gemeente dan voorrang geven aan ‘maatschappelijke beroepsgroepen’ als leraren en zorgverleners.

Noodknop middenhuur kan roet in eten gooien

Van de Noort is te spreken over de lokaal gemaakte afspraken die er nu liggen: ‘Dit laat zien dat afspraken op gemeentelijk niveau kunnen werken om de hoogste nood te lichten. Het is effectiever dan op landelijk niveau rigoureus ingrijpen in de vrije huursector.’ Hij waarschuwt voor landelijk beleid, dat de huidige afspraken kan saboteren. Specifiek hervormingen in het belastingstelsel, waarbij mensen die een (verhuur)hypotheek afsluiten meer belasting gaan betalen en de noodknop middenhuur vormen volgens Van de Noort een gevaar. ‘Als die maatregelen worden doorgevoerd, moeten we de huidige afspraken voorzien. De noodknop middenhuur zal averechts werken. Als die er komt, is het einde verhaal.’

Van Blokland van de IVBN hoopt dat de nu gemaakte afspraken helpen bij het afwenden van de noodknop middenhuur: ‘Of die regeling er komt, is nu in handen van  de landelijke politiek. Maar Amsterdam is wel altijd voorstander geweest van de noodknop. We hopen dat we met de nu getekende intentieovereenkomst laten zien dat dergelijke regulering niet nodig is.’

Volgens Fokkema van de NEPROM is landelijk beleid echter niet altijd uit den boze. ‘We laten nu in Amsterdam zien dat markt en overheid dit samen kunnen doen. Maar als we dit voor elke gemeente apart moeten doen, gaat het wel erg lang duren. Daar kan de Rijksoverheid dus regie in nemen, maar wel in goed overleg met de markt.’

Breed gedragen

De intentieovereenkomst is geen bindend verdrag, maar de betrokken partijen hebben er vertrouwen in dat hun leden het tot uitvoer zullen brengen. ‘De overeenkomst is in goed overleg met onze leden gesloten,’ zegt Fokkema. ‘Zij staan hier achter en willen aan de slag met het ontwikkelen van middeldure woningen.’ Ook Van Noort spreekt vertrouwen uit: ‘Ik heb goede verwachtingen. Maar dan moet de gemeente zich natuurlijk ook aan haar woord houden en ook daadwerkelijk passende grondprijzen rekenen.’ Van Blokland deelt die mening: ‘Met deze overeenkomst spreken we wederzijds vertrouwen uit. Als de gemeente zich aan de afspraken houdt, gaan we dat vertrouwen nu hard maken.’

v2
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl