Zijn we doorgeschoten in het inperken van het takenpakket van corporaties? En heeft de provincie gefaald in het toewijzen van ruimte voor winkel- en kantoorontwikkeling? Als het aan Tweede Kamerlid Kees Verhoeven ligt is het antwoord tweemaal ja. Een samenvatting van Het Vastgoeddebat 2017 op 16 februari in Hilversum.

In de aanloop naar de verkiezingen gingen zes (kandidaat)-Kamerleden en wethouders met elkaar het gesprek aan over de vastgoedthema’s van nu. Huidig Tweede Kamerlid Kees Verhoeven (D66), kandidaat-Kamerleden Zohair El Yassini (VVD), Huib van Essen (Groenlinks) en Joba van den Berg-Jansen (CDA) en wethouders Floris Voorink (VVD, Hilversum) en Hans Buijtelaar (Amersfoort, VVD) kregen maar liefst 14 stellingen voorgeschoteld. Aanwezige leden van de initiatiefnemers van het debat (Vastgoedforum Midden-Nederland, de Gooische Vastgoedsociëteit, de Vastgoedsociëteit Utrecht en de Utrechtse Bouwsociëteit) kregen in de aanloop naar het debat diezelfde stellingen middels een digitale enquête. Dat landelijke politiek, lokale politiek en de vastgoedsector niet altijd op één lijn zitten, bleek ook afgelopen donderdag.

Keurslijf van bestemmingen

Het door de aanwezigen ervaren ‘keurslijf’ van bestemmingen is zo’n onderwerp. Ruim tweederde van de vastgoedbranche is het eens met de stelling: ‘Om de leegstand tegen te gaan en gebiedstransformaties te bevorderen, moet het keurslijf van o.a. bestemmingen worden losgelaten’. Het is duidelijk dat de praktijk zit te wachten op de meer flexibele plannen, die ook wisselend gebruik van vastgoed en blurring mogelijk zouden maken. De reactie van de kandidaat- Kamerlid Van Essen: ‘Hoewel ik de vraag naar flexibiliteit snap, zullen we moeten blijven werken met bestemmingen, anders krijgen we Belgische toestanden en verrommeling.’ Van den Berg vulde aan: ‘Waar wij wel voorstander van zijn is dat we toewerken naar een situatie waarin wordt aangegeven wat op een bepaalde plek níet mag. In dat licht heb ik ook veel verwachtingen van de nieuwe Omgevingswet.’

'Als de behoefte evident is en de markt het niet oppakt, is het prima als de corporatie de vrijheid heeft te investeren in voorzieningen'

‘Geef corporaties wat vrijheid terug’

Ander discussiepunt is de rol van corporaties. Zijn we doorgeschoten door corporaties terug te fluiten tot enkel uitvoering van de kerntaak? ‘Ja’, stelt Kees Verhoeven. ‘Er ligt een opgave als het gaat om maatschappelijk vastgoed. We moeten voorkomen dat we terugvallen in het oude patroon, maar als de behoefte evident is en de markt het niet oppakt, is het prima als de corporatie de vrijheid heeft te investeren in voorzieningen’. Van Essen is het daar niet mee eens. ‘Ja de uitdaging ligt er. Maar als het gaat om maatschappelijk vastgoed en investeringen in leefbaarheid van wijken is dat de taak van de gemeente.’ Zohair El Yassini sluit zich daarbij aan: ‘Je moet er voor waken dat de grens tussen de gemeente en de corporatie niet vervaagd en het onduidelijk wordt wie wat doet.’

Woonwens of woningnood

De wachttijd voor een sociale huurwoning terugbrengen tot maximaal 1 jaar. Een mooi streven volgens 50 procent van de zaal. Maar is de politiek het daarmee eens? Verhoeven: ‘De wachtlijsten voor een sociale huurwoning is in de grote steden te lang, maar we moeten oppassen met bijbouwen. We beschikken in dit land namelijk over 2,3 miljoen huurwoningen. Dat is bizar veel als je het vergelijkt met andere landen. Er is niets mis met de hoeveelheid, maar met de verdeling. Dáár moeten we ons richten en scheefwonen aanpakken. Het duurt alleen even voordat we dat effect daadwerkelijk zullen gaan merken.’ Daarop vult El Yassini aan: ‘We zullen even de wachtlijsten goed moeten analyseren. Er zijn mensen met woonwensen, met woonbehoeften en met woningnood. Die staan allemaal op de wachtlijst, maar de urgentie is niet overal even groot. Laten we ons daarom vooral richten op die laatste categorieën.’

De liberalisatiegrens omlaag?

Scheefwonen aanpakken, betekent dat er ook voldoende alternatieven geboden moeten worden voor het segment erboven. Consensus heerste er over het feit dat de markt van woningen in het middensegment (700 tot 900 euro per maand) zal moeten worden uitgebreid naar minstens 15 procent. Over de vraag hóe we dat gaan bereiken, was verdeeldheid. Vanuit de zaal werd geopperd de liberalisatiegrens naar 600 euro te verlagen, waardoor een grotere markt in het middensegment vrijkomt. Ook stelt hij voor om de huurverhoging in het middensegment te maximeren om zo de betaalbaarheid in het middensegment te garanderen. Van Essen reageerde daarop positief: ‘De markt is nu niet in balans. Om ervoor te zorgen dat ook de “politieagent” gewoon een woning kan blijven betalen is, zij het tijdelijk, regulering nodig. Anders worden de prijzen opnieuw opgedreven door de markt en valt deze groep tussen wal en schip. En dat is echt een grote groep.’ De reactie van Van den Berg: ‘Wat je dan krijgt is een tweede vorm van sociale huur. Het lijkt mij niet nodig. Je moet de markt zelf zijn werk laten doen.’

Voor de symbolische politieagent is het daarnaast essentieel dat er goede afspraken worden gemaakt met de betreffende gemeente over locaties voor woningbouw en de gevraagde grondprijs. ‘Als de grond voor de hoofdprijs verkocht wordt kun je niet verwachten dat de markt er goedkope woningen gaat ontwikkelen’, aldus El Yassini. Die verantwoordelijkheid moeten gemeenten dan ook voelen.

'De provincie had daarop moeten ingrijpen, maar heeft gefaald'

Provincies faalden

Hetzelfde geldt voor kantoor- en winkelvoorraad. Gemeenten zijn hiervoor zelf verantwoordelijk, maar pákken ze die verantwoordelijkheid ook? De stelling ‘Elke bemoeizucht van hogere overheden (provincie en Rijk) met het toewijzen van ruimte voor woning-, winkel- en kantoorontwikkeling is te veel. Gemeenten en marktpartijen lossen dit samen wel op’ maakte veel los. Verhoeven: ‘Er is in het verleden veel te veel vastgoed bijgebouwd. Gemeenten hebben geopereerd als onderneming en zijn gaan concurreren met elkaar. De provincie had daarop moeten ingrijpen, maar heeft gefaald. Het is te weinig gebeurt.’ Bij een grote en groeiende gemeente als Amersfoort is die regionale afstemming minder relevant als in kleinere omringende gemeenten waar de onderlinge concurrentie groter is. Conclusie: als gemeente de verantwoordelijkheid niet neemt, verschuift deze naar de provincie. Verzaakt ook deze, dan mag het Rijk ingrijpen.

Revival van het bejaardentehuis

Eensgezindheid was er over de terugkomst van het bejaardentehuis. Zij het in een nieuw jasje, want ‘de naam bejaardentehuis spreekt niemand aan’, aldus van Essen. ‘Het verpleeghuis is slechts bestemd voor een specifieke groep ouderen. De andere zullen dus gewoon in de wijk terecht moeten kunnen. Daarvoor zijn nieuwe concepten nodig;’ Aanwezige wethouders beamen het probleem van een tekort aan ouderenwoningen en zien kansen voor levensloopbestendig bouwen. Daarnaast wonen ouderen soms ook in woningen die eigenlijk te groot zijn voor hen alleen. Doorstroming naar een seniorenwoning, met als dubbele winst de woningen beschikbaar komen voor middeninkomens, wordt als zeer kansrijk gezien.

Het debat werd geleid door hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft). Alle stellingen van het Vastgoeddebat 2017 met daarbij de uitkomst van de enquête zijn hier terug te vinden.