Hoe staat het met het realiseren van duurzaamheidsambities in gebiedsontwikkelingen? In een serie artikelen zoomen we in op een aantal projecten. In deze aflevering: RijswijkBuiten. In Rijswijk werd vol ingezet op het realiseren van een (op termijn) energie-neutrale woonwijk. Ook voor andere duurzaamheidsaspecten lag de lat hoog.

RijswijkBuiten

  • Project: nieuwbouwlocatie ten zuiden van Rijswijk, transformatie tuinbouwgebied tot groenstedelijk woon- en werkmilieu.
  • Partners: Dura Vermeer, gemeente Rijswijk, Merosch en TU Delft.
  • Programma: 3500 voornamelijk grondgebonden woningen, bedrijventerrein (beperkte schaal) en wijkvoorzieningen
  • Looptijd en status: Sinds 2008, einddatum 2023, ca 1000 woningen in ontwikkeling, ca. 600 woningen gerealiseerd. 
Succesfactoren duurzaam ontwikkelen RijswijkBuiten
>> Actief betrekken en input organiseren van de raad en B&W, van initiatief tot realisatiefase.
>> Projectmanagement met politieke affiniteit, commitment, continuïteit in de bemensing en het vermogen om de politiek eigenaarschap te laten ontwikkelen voor de planontwikkeling.
>> Politiek die het aandurfde om risicodragend in te stappen en de projectleiding mandaat te verschaffen.
>> Ontwerpende aanpak op basis van Mutual Gains Benadering.
>> Introductie van duurzame innovaties op basis van bewezen technieken.
>> Een prestatiecontract tussen de gemeente en ontwikkelaar(renteprikkel in ruil voor bouwclaim). Risico’s zijn daar gelegd waar men ze kan managen en beïnvloeden.
>> Oprichting van de Energie Exploitatiemaatschappij RijswijkBuiten (EERB). Door slimme ‘outsourcing’ worden energie-neutrale woningen aangeboden voor scherpe V.O.N.-prijs.
>> Lange termijn garanties voor bewoners: 25 jaar goede werking en energieneutraliteit.
>> Vroegtijdig betrekken van het Waterschap en een gemeenschappelijk kennisontwikkelingstraject heeft geleid tot goede integratie van wateraspecten.

De opgave voor RijswijkBuiten was het transformeren van een tuinbouwgebied tot een groenstedelijk woon- en werkmilieu met oog voor de ondergrond en cultuurhistorie. In de plannen is gekozen voor de bouw van hoofdzakelijk grondgebonden woningen. Dit omdat Rijswijk en Delft een hoog percentage gestapelde woningbouw kennen, waaronder veel na-oorlogse flatportiekwoningen. Duurzaamheid is vanuit verschillende aspecten benaderd.

Vooral op het gebied van energieprestatie lag de lat hoog. De wijk krijgt geen gasnetwerk en de gemeente zet in op een (op termijn) energie-neutrale woonwijk. Doel was daarnaast de aanwezige groene kwaliteit in het gebied maximaal te benutten voor het creëren van identiteit en een goede leefomgeving. Ook de rijke cultuurhistorie van het gebied van tuinbouw en kloosterterrein heeft een plek gekregen in het stedenbouwkundig ontwerp.

Organisatie, rollen en samenwerking

De gemeente Rijswijk heeft in 2007, op de drempel van de crisis, bewust gekozen voor een ander pad en duurzaamheid gebruikt als sleutel om uit de crisis te komen. Startpunt was een open discussie met burgemeesters en wethouders en de gemeenteraad en enkele externen, waaronder de TU Delft. De TU Delft was in beeld gekomen vanwege de publicatie ‘De engel uit het marmer’, waarin gepleit wordt voor een andere manier van ontwikkelen: globaler, flexibeler en met het betrekken van de gemeenschap.

Geïnspireerd op dit betoog is in RijswijkBuiten het proces centraal gesteld. In een vroeg stadium zijn de technische en financiële consequenties van geformuleerde ambities - geen gasnetwerk, maar een energie neutrale wijk - in beeld gebracht, en is uitgezocht hoe deze gerealiseerd kunnen worden met maximaal draagvlak bij alle betrokken partijen.

De gemeenteraad en college van B&W zijn intensief betrokken bij de procesaanpak, de uitgangspunten en inhoudelijke invulling en voortgang van de gebiedsontwikkeling. Tijdens informatieavonden, workshops en excursies heeft de raad haar ambities geformuleerd en gereageerd op tussenresultaten. Om alle belangen op een rij te krijgen is gekozen voor een ontwerpende aanpak op basis van Mutual Gains Benadering. Ambities en aandachtspunten zijn verwerkt in de planvorming.

Jan Brugman, projectdirecteur RijswijkBuiten: “De focus op proces en het intensief betrekken van raad en college van B&W hebben ertoe geleid dat de politiek zich eigenaar voelt van de ontwikkeling. Politieke affiniteit, commitment en continuïteit in de bemensing van het projectmanagement heeft hier zeker aan bijgedragen. In Rijswijk kreeg de projectleiding uiteindelijk een ruim ambtelijk mandaat van het college en de raad. Dat is een belangrijke succesfactor gebleken, want als management heb je ruimte nodig om het waar te kunnen maken, je moet elke dag kunnen schakelen. Zo’n mandaat verlenen vraagt natuurlijk ook bestuurlijke moed.”

Energie Exploitatiemaatschappij RijswijkBuiten (EERB)
Om de energiezuinige woningen te kunnen realiseren en toch een betaalbaar product voor starters op de woningmarkt te kunnen bieden, is Energie Exploitatiemaatschappij RijswijkBuiten (EERB) opgericht. Dit bedrijf blijft - indien door de bewoner gewenst - eigenaar van de techniek die nodig is om tot een EPC van nul te komen, zoals de warmtepomp en de zonnepanelen. Bewoners kunnen een huurcontract met een garantieaangaan voor 25 jaar. Gezien de verwachte prijsstijging van energie is dat een aantrekkelijk aanbod. EERB neemt daarmee ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud aan de installaties. Het concept van Energie Exploitatie RijswijkBuiten wordt momenteel onder de noemer Klimaatgarant ook voor andere locaties buiten Rijswijk uitgewerkt.

De gemeente Rijswijk sloot een prestatiecontract met de ontwikkelaar. Risico’s, grondexploitaties en vastgoedontwikkelingen zijn open besproken om te kijken wie waar garant voor kan staan en wie waar investeert. Risico’s zijn neergelegd daar waar men ze kan managen en beïnvloeden. Zo is in het prestatiecontract o.a. vastgelegd dat de ontwikkelaar rente betaalt over de geprognotiseerde grondwaarde in ruil voor een bouwclaim.

Water

Op watergebied is vanaf de voorkant nauw samengewerkt met het Hoogheemraadschap van Delftland. RijswijkBuiten was in 2010 een ‘proeftuin’ van het regionale kennisprogramma Waterkader Haaglanden. Het Programmabureau RijswijkBuiten en het Hoogheemraadschap hebben samen een viertal onderzoeksprojecten op het gebied van water doorlopen. Doel was om kennis te ontwikkelen rond de integratie van wateraspecten in een proces van stedelijke gebiedsontwikkeling. Concreet betekende dit het creëren van twee robuuste poldersystemen waarbij het boezenwater in verbinding zou komen met de wijk en wonen aan het water mogelijk zou worden.

De laatste jaren staan ook voor RijswijkBuiten in het teken van herstel van de woningmarkt. Dat is goed merkbaar, maar heeft het resultaat en de werkwijze niet zozeer beïnvloed. De organisatie, het zogenaamde ‘Rijswijkse model’, blijkt ook bij de tussentijdse evaluatie in 2015, een succesvol regiemodel te zijn voor de lokale overheid.

Belangrijkste les

Belangrijkste les van de afgelopen jaren is dat aandacht voor de relaties met en tussen nieuwe bewoners van groot belang is. Bewoners moeten het concept dragen om doelstellingen te bereiken. Het voortdurend in contact blijven met bewoners is daarvoor een vereiste. Regelmatig vindt daarom overleg plaats met een inmiddels opgerichte bewonerscommissie, en periodiek met alle verenigingen van eigenaren die per deelplan zijn opgericht (inmiddels 15 verenigingen).

In Rijswijk ervaren ze dat het belangrijk is dat bewoners de wijk bij oplevering als echt “af” ervaren en niet als “wijk in aanbouw”. Een andere belangrijke constatering is dat een school in de wijk de sleutel is voor vanzelfsprekend contact binnen de wijk, te beginnen met kinderen. Deze moet dan ook zo snel mogelijk een plek krijgen, ook al is het in de vorm van noodlokalen.

Het tweede deel van dit artikel leest u hier en bevat de complete Tienkamp-analyse van RijswijkBuiten.

Danielle Niederer
Adviseur Ruimtelijke ontwikkeling & communicatie

Dit artikel verscheen eerder op Gebiedsontwikkeling.nu