Verdringen van reguliere woningzoekenden hoeft niet

Onbekend maakt onbemind. Dat geldt soms voor statushouders maar het geldt blijkbaar ook voor de “tijdelijke subsidieregeling huisvesting statushouders”. Er wordt nog steeds relatief weinig gebruik gemaakt van deze regeling en bij veel gemeenten en corporaties blijkt men lang niet altijd op de hoogte van de mogelijkheden. 

Inmiddels zijn degelijke varianten ontwikkeld die financieel ook behapbaar zijn te maken, juist door de subsidieregeling. De gezamenlijke taakstelling van de gemeenten voor de tweede helft van 2016 is dat ze 23.000 statushouders huisvesten. Omdat in het eerste half jaar niet alle gemeenten hun portie hebben verzorgd, komen er nog ruim 5.000 bij. In totaal moeten gemeenten voor 31 december dus nog ca. 28.000 nieuwe statushouders opvangen.

Hoe ver elke gemeente daarmee is, valt terug te vinden op de site. Sommige gemeenten zijn al klaar maar sommige andere gemeenten zitten op bedenkelijk lage percentages. Haarlemmermeer bijvoorbeeld zit nog maar op 9% van de taakstelling, Haarlem op 13% en Amsterdam op 26%. Volgens deze site (stand van zaken 1 september 2016) moet Amsterdam voor het eind van het jaar nog ruim 1.500 statushouders huisvesten. Dat wordt aanpoten.

Bij sommige gemeenten hoor je het geluid dat het wel een tandje minder kan, nu de instroom van asielzoekers fors aan het afnemen is. Dat is te kort door de bocht enerzijds vanwege de grote achterstand die er is van statushouders die in de AZC’s (met een verblijfsvergunning) wachten tot ze naar een gemeente kunnen. Anderzijds is te verwachten dat de lagere aantallen asielzoekers voor een groter deel uit landen komen die 'recht geven' op een verblijfsvergunning.

Nog vaak toewijzing van reguliere sociale huurwoningen.

Een groot deel van de statushouders wordt in gemeenten gehuisvest in reguliere sociale huurwoningen. Dat gaat op veel plaatsen wringen. Reguliere woningzoekenden voelen zich soms achtergesteld als zij woningen aan hun neus voorbij zien gaan omdat er statushouders in worden gehuisvest. Het is daarom goed dat er nu oplossingen mogelijk zijn die ervoor zorgen dat er met hulp van de subsidie extra (nieuwe) woonruimten komen voor statushouders die op enige termijn ook weer kunnen worden toegevoegd aan de reguliere voorraad.

Degelijke alternatieven in pakketvorm: koop- huur- en statushouderswoningen

Een voorbeeld: een Friese bouwer/ontwikkelaar biedt aan om, desgewenst geheel voor eigen rekening en risico, 3 rijtjes van 6 nieuwbouwwoningen te realiseren; één rij met koopwoningen, één rij met reguliere huurwoningen en één rij met zes woningen voor statushouders. Alle drie de rijtjes zien er identiek uit. De woningindeling is overal dezelfde: woonkamer op de begane grond en drie slaapkamers boven.

De enige afwijking is dat bij de statushouderswoningen een deel van de woonkamer is opgedeeld in twee extra kamers. Zo ontstaan er in deze eengezinswoning 5 eigen kamers voor statushouders met een gezamenlijk gebruik van keuken, douche, toilet etc. De rekensom: voor de 5 statushouders wordt een eenmalige subsidie ontvangen van 5 x 6.250, ofwel € 31.250,-. Per statushouder mag volgens de regeling € 145,- aan huur worden gevraagd, ofwel € 725, per maand. Omdat de subsidie er voor zorgt dat de stichtingskosten met € 31.250 kunnen worden verlaagd, komt de rekensom voor 5 jaar verhuur er niet eens al te beroerd uit te zien.

Volgens de regeling moeten de woonruimten gedurende 5 jaar beschikbaar zijn voor statushouders. Is er onvoldoende aanbod of vindt een gemeente dat uit oogpunt van integratie wenselijk, dan is bij doorstroming ook verhuur aan anderen dan statushouders mogelijk. Na vijf jaar (en en opknapbeurt) verkoopt de ontwikkelaar de woning (of als de corporatie eigenaar is: zet de huurexploitatie door). Door verkoop of doorlopende reguliere verhuur ontstaat een goed haalbare businesscase mits de grondkosten onder de woning ook redelijk zijn.

Ook met zes of 7 kamers

Intussen wordt dit model ook aangeboden met de 6 of 7 kamers. De rekensom wordt dan, opnieuw mits er sprake is van een redelijke grondprijs, nog wat aantrekkelijker. Maar vooral interessant is dat de statushouderswoningen worden aangeboden als onderdeel van een pakket. In dat pakket zitten ook wat reguliere huurwoningen en wat koopwoningen. Daarmee wordt het beeld van “verdringing” van de reguliere woningzoekenden ontkracht.

Model ook werkbaar bij kantoorombouw

Dezelfde subsidiemogelijkheden zijn aanwezig bij ombouw van kantoren. Als er sprake is van leegstaande kantoren waarbij de eigenaar bereid is om de inbrengwaarde overzichtelijk te houden, ontstaat ook hier in principe een financieel haalbaar plan. En ook hier geldt: het is van belang om het ontwerp van de te realiseren appartementen zo vorm te geven, dat er na de vijf jaar verhuur, kwalitatief goede appartementen op de markt worden gebracht die passen in die lokale woningmarktsituatie.

Dus goede appartementen ontwerpen voor over vijf jaar en intussen met tijdelijke extra kamers in de woonkamer, de vijfjaarsperiode voor statushouders faciliteren. Bij ombouw van kantoren is er nog het voordeel dan er van de z.g. 'kruimelregeling' gebruik gemaakt kan worden, zodat een vergunning in principe binnen 8 weken beschikbaar kan zijn.

Kansen voor het oprapen

De kansen liggen voor het grijpen: voor 3 rijtjes van zes woningen is alleen een stukje grond nodig van ca. 50 bij 35 meter. Om te bouwen leegstaande kantoren zijn er, ook op geschikte locaties, voldoende. Voor het overige is het kwestie van creativiteit en enthousiasme. In de gemeenten waar ik hieraan een steentje mag bijdragen blijkt het meestal mogelijk om met de vaak kleinschalige oplossingen een goed draagvlak te vinden.

Jos Feijtel, adviseur Wonen
joz.feijtel@gmail.com