Voorlopig kunnen we uit de voeten met de bestaande plancapaciteit voor woningbouw, en dat hoeven écht niet alleen micro-appartementen te zijn. Het vereist wel maximale samenwerking tussen overheid, markt en corporaties. Maar de woonopgave gaat om meer dan aantallen alleen. De woonomgeving moet leidend zijn, inclusief nieuwe mobiliteitsoplossingen. Dat vraagt om nieuwe coalities, meer data, méér innovatie, meer lef en méér experiment.

Doe ook mee met de Bouwen en Wonen-enquête van ROm/Stadszaken.nl en de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling in samenwerking met USP Marketing Consultancy. Invullen duurt 5 minuten. Het rapport met de resultaten wordt na afloop van het onderzoek aan u beschikbaar gesteld. Start de enquête hier.

Dat was een belangrijke conclusie op het ROm/Stadszaken.nl woonseminar op vrijdag 20 april waar Jan Latten (UvA) Jessie Wagenaar (BPD) Paulus Jansen (wethouder Utrecht), Sjors de Vries (RUIMTEVOLK), Edwin Buitelaar (PBL, UU) en Yvonne van Remmen (Ministerie IenW) spraken.

De komende jaren moeten er jaarlijks 85.000 huizen bijkomen om op het huizentekort in te lopen. Een gigantisch aantal dat het uiterste vraagt van overheden en bouwers. Maar ondertussen speelt zich een discussie af ‘waar’ we bouwen we in de stadsregio, en voor wie? En hoe koppelen we de bouwopgave aan andere opgaven zoals verduurzaming en mobiliteit?

 

Behoefte aan sociaal cement
De woningmarkt van de toekomst zal gevormd worden door een aantal kenmerkende trends. ‘Het aantal jonge mensen dat zelfstandig uit huis gaat neemt toe. Een groot deel van hen is eenling. Ook komen scheidingen steeds vaker voor, zowel onder jongeren als onder ouderen. Het gezin zal aan terrein verliezen.’ Aldus Jan Latten, bijzonder hoogleraar sociale demografie aan de Universiteit van Amsterdam. De mens van nu is daarnaast financieel flexibeler, constateert hij. ‘Het aantal flexbanen groeit gestaag. Er is minder financiële zekerheid.’ Samen zorgen deze trends voor een veranderende vraag naar woningen. Latten: ‘Nieuwe mensen betekent nieuwe behoeften op de woningmarkt. De eenzame en flexibele mens is in opkomst en huurders worden kwetsbaarder’.

De door Latten geconstateerde sociaaleconomische ontwikkelingen hebben een ruimtelijke uitwerking. ‘De individualisering geeft behoefte aan sociaal cement. Dit wordt gevonden in de woonomgeving, met als gevolg dat mensen naar buurten trekken waar ze gelijkgestemden vinden. Iemand die te veel afwijkt van zijn buren, zal willen verhuizen.’ Ook infrastructuur gaat een grotere rol spelen in woningkeuze, stelt Latten, doordat mobiliteit een grote meerwaarde biedt bij de 'flexonzekerheid'.  

 

Hipster wil ook tuin
Jessie Wagenaar: 'hipster wil ook tuin'Jessie Wagenaar, directeur Verkoop en Gebiedsmarketing van BPD, herkent de trends die Latten beschrijft. Wel pleit zij voor het niet te snel over één kam scheren van bijvoorbeeld ‘alleenstaanden’ en ‘ouderen’, daar deze groepen ondanks de gemeenschappelijke deler niet homogeen zijn. Wagenaar: ‘De woningvraag is aan enorme diversiteit onderhevig.’ BPD deed onderzoek naar de wensen van de eerder genoemde groepen. Wagenaar: ‘Alleenstaanden willen over het algemeen niet kleiner wonen en ouderen zijn honkvast. Jonge professionals (‘hipsters’, hippe stedelingen) trekken naar VINEX-locaties.’ Op basis hiervan pleit Wagenaar voor een gepersonaliseerd aanbod op de woningmarkt, waarbij kleinschaligere projecten de norm zijn.

Cijfers die Edwin Buitelaar van het PBL inbrengt werpen iets ander licht op de zaak. Zo zou 14 procent van de gezinnen binnen 4 jaar na de geboorte van het eerste kind de stad verlaten. ‘Dus 86 procent doet dat niet’, benadrukte Buitelaar die twee weken terug het essay ‘5 misverstanden over binnen- en buitenstedelijk bouwen’ publiceerde. De stad en stedelijke omgevingen dicht bij OV-knooppunten zijn onverminderd populair en mensen zijn bereid daarvoor te betalen, stelt Buitelaar. De vraag is natuurlijk wat 'stedelijk' is. Buitelaar heeft het in elk geval niet over micro-appartementen. Maar wel wonen in een hogere dichtheid dan het suburbane woonmilieus kenmerken, dichter bij stedelijke voorzieningen.

Utrecht: genoeg ruimte
Paulus Jansen: 'Utrecht is zeer in trek'In lijn met de behoefte aan mobiliteit die Jan Latten beschrijft, is Utrecht zeer in trek', benadrukt Paulus Jansen, wethouder gemeente Utrecht (SP): ‘Utrecht is het infrastructurele centrum van Nederland. In de stad en omliggend gebied moeten we 75.000 nieuwe woningen bouwen, waarbij de gemeente rekening wil houden met alle lagen van de samenleving Utrecht wil inclusief zijn. Dat zorgt echter wel voor uitdagingen. Op macroniveau willen we heterogeniteit, op microniveau willen we homogeniteit zodat de sociale binding in buurten wordt versterkt. Dat is echter lastig, want mechanieken van het Rijk spelen gentrificatie in de hand,’ aldus Jansen.

De helft van de 75.000 woningen zullen in stedelijk gebied worden gebouwd. Daar is volgens Jansen voldoende draagvlak voor en volgens de wethouder zijn woningzoekenden bereid om kleiner te wonen als dat betekent dat ze in de stad kunnen wonen. Dat betekent echter niet dat massaal microappartementen bouwen de oplossing voor de woningopgave is. Jansen: ‘Het is een niche.’

De Zwolse methode
Sjors de Vries: 'De grote opgave zit in bestaande woningen'Ook in Zwolle is men druk bezig met de nieuwe woonopgave. Sjors de Vries, directeur Ruimtevolk, was als procesleider betrokken bij een nieuw woningbouwprogramma dat vanuit de samenleving is geïnitieerd (het 'Concilium Zwolle') en aangeboden aan het nieuwe stadsbestuur.

‘De grote opgave zit bij reeds bestaande woningen. Er is al veel nieuwbouw.’ Volgens De Vries vraagt de woonopgave om een nieuwe benadering door stedenbouwers. ‘Veranderingen op de woningmarkt vragen nieuwe kennis en inzichten van ontwerpers. Dataverzameling en GIS bieden kansen en er moet meer integraal worden samengewerkt. Deze opgave moet niet bij één beleidsmedewerker liggen.’ Ook moet er meer regionaal worden gewerkt. Paulus Jansen sluit zich hierbij aan: ‘De moderne woonzoekende houdt zich niet bezig met gemeentegrenzen.’

In Zwolle is samenwerking de norm. Gemeente, corporaties en marktpartijen ontwikkelden gezamenlijk een strategie voor een toegankelijke en kwalitatief hoogwaardige woningmarkt. Ook was er veel contact met lokale actoren en bewoners, van ‘snackbareigenaren tot energieleveranciers.’ Zo werd breed draagvlak voor toekomstige gebiedsontwikkeling gecreëerd. Uniek aan de aanpak in Zwolle is dat het initiatief niet door de overheid werd genomen, maar dat marktpartijen zelf op zoek gingen naar de dialoog. Op basis van de dialoog biedt Ruimtevolk een aantal handelingsrichtlijnen aan stedenbouwers: ‘Er moet een sterke verbinding zijn tussen bestaande kennis en de aan te pakken opgave. Daarnaast moet er scherpte zijn in wie waarvoor verantwoordelijk is. Het handelen moet uitvoeringsgericht zijn, zodat er sneller kan worden gebouwd. Ook moet er gebiedsgericht worden gewerkt, omdat bewoners binding hebben met hun leefomgeving. Leidend in al deze richtlijnen zijn flexibiliteit en transparantie. Betrokkenen moeten weten wat er precies gebeurt, zodat draagvlak niet verdampt.

 

Experimenteren met mobiliteit en duurzaamheid

Meer stedelijkheid en individuele automobiliteit gaan moeilijk samen. Ontwikkelaars beklaagden zich laatste jaren niet voor niets over knellende parkeernormen die zich niet verhouden tot nieuwe dichtheden. Dé oplossing voor dit probleem heet mobility as a service. Yvonne van Remmen is vanuit het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat trekker van de Citydeal shared e-mobility & urban real estate, waar overheden en marktpartijen aan delenemen, waaronder ook ontwikkelaar BPD. BPD en andere ontwikkelaars bieden inmiddels al woonconcepten aan waar automobiliteit bij is ingegrepen. Van Remmen riep deelnemers aan het seminar op om mee doen aan pilots waarbij shared mobility is uitgerold over een groter gebied en elektrische auto’s naast vervoermiddel ook ingezet worden als buffer voor een duurzame energievoorziening voor een wijk en daarmee ook bijdraagt aan de betaalbaarheid. ‘Willen mensen wel delen’, was een terechte vraag van een deelnemer. ‘Dat weten we niet’, antwoordde van Remmen. ‘Maar wat niet is kan komen.’ Daarvoor calculeert de city deal een ‘oefenperiode’ van 3 jaar in.

Aanbod kan ook vraag creëren. Wie had om de Iphone gevraagd, niemand toch? Durf meer te experimenteren, wilde Van Remmen zeggen. Niet alleen met mixvormen van wonen en mobiliteit, maar ook met ander vormen van (stedelijk) wonen.

Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl