Het gaande kabinet heeft mijns inziens al te veel haar hoop gevestigd op de private sector, en daarmee onvoldoende blijk gegeven van een werkelijk begrip van hoe de woningmarkt werkt: niet.

SP-wethouders Ivens en Jansen in Amsterdam en Utrecht willen huurprijzen beteugelen, in de private sector. Een verkeerd besluit om een falend woonbeleid te maskeren met mogelijk dramatische gevolgen.

Laat – als de markt het verzuimd te doen – de corporaties het middensegment weer bedienen, of accepteer dat er in de grote stad geen plek is voor modale gezinnen.

We nemen binnenkort afscheid van een minister waarvan je veel kunt zeggen, maar niet dat hij niets voor elkaar kreeg. Blok duwde de corporaties terug in hun hok, roomde ze af, versoberde de hypotheekrenteaftrek en liberaliseerde het huurbeleid. Met de meeste maatregelen was ik het oneens, behalve de versobering van de hypotheekrenteaftrek en de huurliberalisatie.

Houdgreep

Jarenlang hielden voorstanders van resp. een streng huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek elkaar in een houdgreep. ‘Links’ liet de ongebreidelde hypotheekrenteaftrek ongemoeid, ‘rechts’ stelde de strenge huurprijswetgeving, die geen onderscheid maakte tussen de sociale en private aanbieders, niet ter discussie. Enkel boven een bepaalde prijsgrens mochten verhuurders (of het nu corporaties waren of commerciële verhuurders) hun woningen ‘geliberaliseerd’ aanbieden. In de praktijk betekende dit dat commerciële verhuurders geen woningen beneden een bepaald metrage bouwden, omdat vierkante meters in het zogeheten ‘puntenstelsel’ relatief zwaar meewegen in het vaststellen van de maximaal toegestane huurprijs. Die anti-prikkel was een van de belangrijkste verklaringen voor het ontbreken van aanbod met een huur van pakweg 600 tot 900 euro in de vrije sector, naast de stevige concurrentie van de door hypotheekrenteaftrek gestutte koopwoningmarkt.

Blokhokken

Minister Blok rekte de regels zodanig op, dat aanbieders van woningen met een kleine oppervlakte (zeg 40 meter) nu in de gelegenheid worden gesteld deze ‘blokhokken’ voor een stevige prijs te verhuren. Juist in de grote steden zou behoefte zijn aan dit type woningen, die voorzien in de woonbehoefte van de steeds grotere groep alleenstaanden en van de flexibele workforce, die hopt van stad naar stad, en zich nog niet wil en kan settelen en/of te veel verdient voor een sociale huurwoning.

Nu dreigen SP-wethouders Laurens Ivens en Paulus Jansen uit resp. Amsterdam en Utrecht de huurhoogte in de private sector weer aan een maximum te willen verbinden. Jansen wil zelfs regels stellen ten aanzien van een minimale oppervlakte van de in zijn stad nieuw te realiseren huizen. Hun motief: het bereikbaar houden van het bejubelde ‘middensegment’ voor modale gezinnen in de stad.

Een nobel streven, maar een private aanbieder bouwt huizen om er geld aan te verdienen, anders was hij wel corporatie geworden. Private aanbieders zijn bovendien niet zelden gelieerd aan institutionele beleggers. Zij hanteren een rendementsdoelstelling op het bij hen belegde vermogen. Zittende bewoners zijn wettelijk tegen al te sterke huurverhogingen beschermd (anders dan bijvoorbeeld in het VK), maar die aanvangshuur voor nieuwe woningen: die mogen ze toch zelf bepalen?

Paradox

Het is de paradox van woningmarktsystemen: enerzijds wil je huurders beschermen en anderzijds wil je dat aanbieders nieuwe huurwoningen bouwen. In Mumbai besloten private aanbieders te stoppen met het bouwen van huurhuizen nadat van overheidswege was besloten de huren te bevriezen. Omdat de staat zelf niet in huisvesting voorzag, moesten stedelingen zich behelpen met hutjes. Anno 2017 woont meer dan de helft van de inwoners van Mumbai in slums.

Gelukkig voerde de Nederlandse overheid een effectief volkshuisvestingsbeleid. Maar waar rond 1960 nog 50 procent van de Nederlandse woningvoorraad particulier werd verhuurd, is dit anno 2017 nog maar 10 procent. Strenge huurwetgeving in combinatie met een sterke eigenwoningpolitiek is hier debet aan. Is dat erg? Nee, op zich niet. Eigenwoningbezit biedt (sociale) stabiliteit. Maar het ontbreken van een private huursector heeft de woningmarkt ook star gemaakt. Afgelopen jaren lijkt de private sector bezig aan een comeback. De (gedeeltelijke) huurliberalisatie lijkt daaraan bijgedragen te hebben, maar zeker ook de crisis.

Schijnoplossing

Maar nu de markt aantrekt, stijgen de prijzen. De reflex van Ivens en Jansen is om aanvangshuren in de private sector weer aan een maximum te binden. Het risico is best groot dat de private sector het dan weer voor gezien houdt. Een klassieke fout. De woningmarkt is een imperfecte markt. Om in de woonbehoefte van ‘het volk’ te voorzien, zijn woningcorporaties opgericht en sponsoren we het eigenwoningbezit. En zolang we die hypotheekrenteaftrek aanhouden, zal de private sector een sector in de marge blijven.

De private sector doet fantastisch werk aan de bovenkant van de markt, en moet daar vooral niet in belemmerd worden, noch door huurmaximalisatie, noch door bizarre eisen ten aanzien van de oppervlakte wat kostenverhogend werkt en daarmee prijzen verder onder druk zet. Wat Ivens en Jansen voorstellen, is een schijnoplossing. Het werkelijke probleem ligt in het disfunctioneren van de woningmarkt an sich, al dan niet vanwege een restrictief ruimtelijk beleid. Het gaande kabinet vestigde te veel vertrouwen in het oplossend vermogen van de private markt.

Dan maar zelf bouwen?

Voldoende en goed kwalitatief wonen voor iedereen is een enorme opgave die niet alleen door de markt kan worden gedragen. Het vergt strakke regie en publieke investeringen, al dan niet door tussenkomst van een woningcorporatie. En vooral: meer volume. Laat Ivens en Jansen eens nadenken over de vraag hoe ze de corporaties kunnen verleiden meer te bouwen, al dan niet in nauwe samenwerking met institutionele beleggers. Want wat marktpartijen niet doen, mogen corporaties wel. Zo staat het toch in de woningwet? En als corporaties hun nek niet uitsteken, misschien moeten gemeenten dan maar weer zelf gaan bouwen.