We kunnen 30 procent van de woningvraag realiseren in de bestaande stad, maar alleen met 3,6 miljard euro subsidie. In Hamburg lever verdichten geld op.

We kunnen een derde van de woningvraag realiseren in de bestaande stad. Daar is wel 3,6 miljard euro subsidie voor nodig. Dat stelt Brink Groep in een onderzoek dat gisteren werd gepresenteerd op het 'Debat Transformatiepotentie Bestaande Stad'. Ik was in Hamburg. Daar leerde ik dat transformeren geen geld kost, maar geld oplevert.

Ik had dinsdag een afspraak met Mark Classen, een voormalig SPD-politicus en oud-adviseur van de Landesregierung. Op het moment is Classen full-time projectontwikkelaar. Iemand met kennis van zaken, zeg maar.

In 2014 hadden Classen en een bevriende architect hun oog laten vallen op een krap 5 hectare tellend gebied in stadsdeel Rothenburgsort. Op dat moment waren daar nog gewoon bedrijven gevestigd in 8.000 m2 bruto vloeroppervlakte aan bedrijfsruimtes, maar het gebied kampte met veroudering en leegstand.

Classen en zijn compagnon maakten een plan voor transformatie naar een gemengde woon/werk-omgeving, dat inmiddels als 'Quero’ (Quartiersentwicklung Rothenburgsort) in de markt staat. Daarbij hanteerden zij de volgende uitgangspunten:

  • Alle zittende 7 eigenaren worden uitgekocht;
  • Alle bestaande bedrijfsgebouwen gaan tegen de vlakte;
  • De oude hoeveelheid bedrijfsruimte (8.000 m2) komt terug, aangevuld met 450 studentenappartementen en 500 reguliere appartementen, waarvan 1/3 sociaal

De geplande projectomvang is 80.000 m2: dat is niet 35% verdichten, maar 1000%, waarbij moet worden aangemerkt de startdichtheid natuurlijk extreem laag is omdat bestaande bedrijfsruimten in veel gevallen maar één laag tellen. Niettemin is de voorgenomen dichtheid fors, met 950 wooneenheden en 8.000 m2 bedrijfsruimte op krap 5 hectare. In Nederland variëren bestaande dichtheden tussen de 5 en 150 woningen per hectare. In Vinexlocaties is dat gemiddeld 30 woningen per hectare (bron: PBL).

Waardesprong

Je kan je voorstellen dat zo’n vertienvoudiging van de dichtheid aardig wat ‘ballen’ oplevert. Een investeerder was dan ook snel gevonden, letterlijk in de 'Kneipe' om de hoek. Bedrijven zijn inmiddels uitgekocht, op één na. Dat is een ondernemer die de waardesprong door de verandering en intensivering van het grondgebruik ook inzag, en feitelijk ontwikkelpartner wordt, zij het op eigen grond.

Planologisch moet het nog allemaal rondkomen. Classen schat dat dat nog ongeveer anderhalf jaar duurt. Daar is dus een lange adem voor nodig, die zijn investeringspartner heeft. De gemeente Hamburg-Mitte lijkt het plan tot nog toe te steunen, want het strookt met de ambitie om meer wonen toe te voegen in het stadsdeel Rothenburgsort, dat vooral bekend staat om haar verouderde logistieke bedrijvigheid. Daarmee wil de gemeente niet alleen voorzien in een schreeuwende behoefte aan woonruimte, maar tevens draagvlak creëren voor nieuwe voorzieningen in het stadsdeel, waar op het moment maar 9.000 mensen wonen.

Wonen én werken

Waarom zit er dan nog nieuwe bedrijfsruimte in het plan, kan je je afvragen, die ruim voorradig is in Rothenburgsort? Dat is een gevolg van het Hamburgse omgevingsrecht. Het nieuwe bestemmingsplan dat voor het project in de maak is, vergt niet alleen goekeuring van de gemeente Hamburg-Mitte, maar tevens van het ministerie van volkshuisvesting , het ministerie van milieuzaken én het ministerie van economische zaken van de deelstaat Hamburg. Omdat Rothenburgsort van oudsher een industriële functie heeft, kan dat laatste ministerie verordeneren dat er geen bedrijfsruimte verloren mag gaan.

Milieutechnisch is e.e.a. nog wel een uitdaging, mede gezien de aard van de bedrijvigheid die is gepland (veel ambachtsbedrijven) en de nabijheid van een overslagterrein aan de noordrand van het gebied. Met slimme ontwerpkeuzes kan de ‘immissie’ worden beperkt, en daarmee milieuvereisten gehaald, verzekerde Classen mij. Flexibliteit optima forma, daar in Hamburg.

Dan maar naar 70%?

In Rothenburgsort wordt een waardevermeerdering gegenereerd door een forse verhoging van de dichtheid. Als ik dan lees dat in het onderzoek van Brink Groep is uitgegaan van een verdichting van maximaal 35%, dan vraag ik mij af waar de ambitie is gebleven. Amsterdam mag vooral geen Parijs worden, waar de dichtheid twee keer zo hoog is als in onze hoofdstad. Het tegenargument, dat de meeste mensen gewoon in een suburbane omgeving willen wonen, respecteer ik uiteraard. Die milieus moet je bijbouwen. Maar niet in de stad.

Wil je wel in de stad bouwen, ga dan van 35% naar 70% of desnoods een verdubbeling of verdrievoudiging van de dichtheid, waar het nodig is. Wie weet hoeft er dan geen 3,6 miljard euro subsidie bij, of levert het misschien geld op. Geld dat omgekeerd in maatschappelijke voorzieningen kan worden gestoken.

Natuurlijk blijft het argument van 'de bakkuip' gelden, die gevuld moet worden, zonder dat daar inkomsten tegenover staan. Een lange doorlooptijd kost geld, en soms moet een publieke instantie dan (tijdelijk) inspringen. Maar aan de achterkant kun je veel terugverdienen, als je maar in een hogere dichtheid bouwt.

New York, São Paulo, Tokio: allemaal hebben ze meerdere metamorfoses ondergaan, steeds met een aantal bouwlagen erbij. Bij Quartiersentwicklung Rothenburgsort zijn dat nog maar 5 lagen. Wie weet worden dat er in de toekomst wel een keer 50.

In de stad heb je mensen als Mark Classen nodig, en een overheid die begrijpt dat stevig verdichten geld oplevert, en daar planologische ruimte voor geeft. Fakton-partner Robert van Ieperen bepleitte dit al eerder op Stadszaken (Binnenstedelijk bouwen: haalbare businesscase of mistig verhaal?). In Hamburg heb ik gezien wat het kan opleveren.