Steden, en in het bijzonder Amsterdam, koken over. Woekerprijzen voor woningen, horden toeristen, Airbnb-wijken, expats, buitenlandse vastgoedinvesteerders die de markt afschuimen. Overdreven of niet, deze retoriek wordt hèt verkiezingsthema van 2018. Blijven onze steden divers en vitaal, of verworden zij tot zones voor toeristen en rijkelui?

Meestal klinken er meer verontwaardigingen dan haalbare oplossingen. Oorzaken en verschijningsvormen zijn ook zoveel complexer dan bij zoiets als een overstromend riool. We overzien de kwestie maar moeilijk. Daarom loont het de moeite om eens te rade te gaan bij fundamentele literatuur. Ik kom dan uit bij – hoe kan het ook anders – Jane Jacobs, die complexiteit als geen ander wist te reduceren tot common sense. Niet voor niets is bij vraagstukken waar we moeilijk uitkomen de afkorting ‘WWJJD’ wat in zwang geraakt: What would Jane Jacobs Do?

Eén hoofdstuk uit haar wereldberoemde boek uit 1961 las ik nog eens door: ‘The self-destruction of diversity’. Lees eens mee hoe fraai Jacobs’ dik vijftig jaar oude proza aansluit op onze huidige situatie:

>> “So many people want to live in the locality that it becomes profitable to build, in excessive and devastating quantity, for those who can pay the most.”

>> “The admired and magnetic knoll is destroyed by its own new occupants, by the act of occupation.”

>> “The duplication of the most profitable use is undermining the base of its own attraction.”

>> “… worst potential threat to its diversity and it’s long-term success  is the force let loose by outstanding success.”

Ze noemt alles: toeristenhorden, hoge prijzen, horecamonoculturen, gezinnen die de stad worden uitgedreven. Precies wat in Amsterdam binnen de ring nu gaande is. Welnu: Wat Would Jane Jacobs Do?

Het begint met enkele belangrijke constateringen. Ten eerste: genoemde problemen zijn een gevolg van succes, niet van falen. Ten tweede: zelfdestructie is een continuering van de krachten die onmisbaar waren voor het succes zelf. Daarom daarna een ontnuchtering: Jacobs betwijfelt of er ingrepen kunnen worden bedacht die het netelige zelfdestructiemechanisme perfect en met behoud van het succes kunnen neutraliseren. Maar ze komt wel tot drie imperfecte strategieën: (1) ruimtelijke regels die diversiteit stimuleren, (2) standvastigheid van publieke gebouwen en (3) competatieve omleiding.

Met de eerste bedoelt Jacobs niet dat huidige functies moeten worden bevroren. Dat zou de stad doden. Ze doelt op regels met een indirecte werking: selectieve bouwhoogtebeperkingen, bescherming van gebouwen met bijzondere maten of ouderdom. Allemaal manieren die de kans op gemengd gebruik vergroten. Dit impliceert ook fiscale differentiatie: bij beschermde panden past niet dezelfde belastingdruk als bij panden die maximaal mogen worden geëxploiteerd.

Met de tweede strategie bedoelt Jacobs dat we (semi-)overheidsgebouwen met een afwijkende functie in populair gebied moeten koesteren. Dus ze niet, zoals nu soms gebeurt, aan hoogste bieders verkopen, maar er tegen de verdrukking in diversiteit mee in stand houden. Uiteindelijk levert dat de best functionerende en populairste stad op, waar dus ook het meest wordt verdiend, met de hoogste belastingopbrengsten. Lang geld is meer waard dan kort geld.

Deze eerste twee strategieën zijn, evenals het huidige debat, vooral defensief van aard. Maar dammen kunnen nog zo stevig zijn, als het water blijft aanwassen, dan overstromen ze ooit toch. Daarom verwacht Jane Jacobs het meest van haar laatste, offensieve strategie: excessieve duplicaties in het ene gebied tegengaan door diezelfde functies af te leiden (‘divert’) naar gebieden waar ze juist diversiteit vergroten. Andere gebieden moeten dus zo aantrekkelijk worden dat overkokende functies daar vanzelf heen trekken. Dat is het offensieve eraan: je bouwt geen dammen, maar bouwt actief aan lokroepen van vitale voedingsbodems elders. Het areaal aan diverse, levendige milieus groeit daarmee aan. Want dat die relatief kleine centrumstedelijke gebieden nu worden overbegraasd, is vooral een teken dat er een tekort aan is. Aldus Jacobs.

Sommigen beweren dat spreiding en uitbreiding van populair gebied averechts werkt, omdat dat de groeiende bezoekersschare alleen maar tot een langer of hernieuwd verblijf verleidt. Maar wat een cynische wijze van stadmaken spreekt hier eigenlijk uit: je stad leefbaar houden door haar onaantrekkelijk te houden. Nee, laten we dan maar naar Jane Jacobs luisteren en niet afstoting, maar populariteit als uitgangspunt van ons denken nemen.

Martin van der Maas
Planoloog bij de gemeente Amsterdam