Gasloos woningen bouwen lijkt een probleem, maar biedt juist kansen, betogen Theo Stauttener en Chantal Robbe van Stadkwadraat. Wel moeten de financieringsmogelijkheden op de schop. “Daar zouden banken, gemeenten en marktpartijen wat meer energie in mogen steken.”

Door Chantal Robbe en Theo StauttenerDit artikel verscheen eerder op Gebiedsontwikkeling.nl

Sneller dan we konden verwachten, gaan woningen van het gas af. Daardoor wordt voor de verduurzaming van de woningbouw een versnelling ingezet, die vooruitloopt op de wettelijke regelgeving naar Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) voor nieuwbouwwoningen vanaf 1 januari 2020. De goedbedoelde acceleratie van het Rijk kan alleen een aantal onbedoelde negatieve bij-effecten hebben, zoals bijstelling van woningontwerpen, hogere bouwkosten, vertraging en geen goede match tussen verduurzaming en extra leningcapaciteit.

Een van die knelpunten – de financiering van verduurzaming - is met een beetje goede wil om te buigen in een quick win!

Nul op de meter

Verduurzaming en financiering: het is nog niet een heel gelukkig huwelijk. Consumenten kunnen sinds 1 januari 2015 maximaal € 25.000 extra lenenbij banken om hun woningen te verduurzamen, ongeacht hun inkomen. De besparing op de energielasten maakt deze extra leencapaciteit voor de consument mogelijk. Van de regeling wordt nog maar beperkt gebruikgemaakt. Ook banken hebben de financiering van woningvergroening nog niet echt in de etalage staan.

Nader onderzoek leert echter, dat een aantal banken bereid is over de gehele hypotheek (het gewone deel plus het deel voor de verduurzaming) een korting te geven op de rente, waardoor de extra financieringslast wordt beperkt. Bij een Nul-Op-de-Meterwoning (NOM) is in veel gevallen (zoals bij nieuwbouwwoningen, waar dit artikel zich toe beperkt) zelfs sprake van een positieve balans: de besparing op energielasten is hoger dan de extra financieringslast!

Ook wanneer consumenten niet zulke grote stappen nemen als in één keer naar volledig energieneutraal (de NOM-woning), is er extra financieringsruimte. De eerste stap naar BENG levert een extra ruimte op van € 9.000; de tweede stap naar NOM € 16.000 (tot het maximum van € 25.000). Het bedrag van € 25.000 is voor veel woningen voldoende om bij nieuwbouw naar NOM te komen.

Trias energetica

De verhoudingen van de bedragen tot BENG en naar NOM kloppen echter niet. En daar kan de schoen nu flink wringen, wanneer vanaf komende 1 juli gasloos verplicht wordt. De kosten voor BENG lopen namelijk uiteen van zo’n € 12.000 tot € 18.000 per woning, fors meer dan de beschikbare € 9.000. De woning heeft dan een aantal zonnepanelen en vooral duurzamere verwarmingsinstallaties. De stap van BENG naar NOM betekent in de meeste gevallen het (simpelweg) toevoegen van meer eigen opwek, veelal via zonnepanelen. Dit zorgt ervoor dat zowel het verbruik van de woning als het huishoudelijk gebruik met eigen opgewekte energie wordt voorzien. Deze stap kost in de regel veel minder dan de beschikbare € 16.000.

Een woning gasloos maken doet bovendien nog weinig met het verduurzamen ervan. In het slechtste geval wordt de gas- of CV-ketel vervangen door een andere verwarmingsbron, die in de regel leidt tot een aanzienlijke stijging van de elektriciteit- en energierekening. Hierdoor wordt het effect van gasloos betaald door de consument in de vorm van een hogere energielast.

Slimmer is het om – in lijn met de Trias Energetica – de woning beter te isoleren, zodat deze minder energie ‘vraagt’ en deze met warmte of luchtwarmtepompen te verwarmen1. Met deze werkwijze - die nu voor de hand ligt - maken we nieuwbouwwoningen dus min of meer2 al per 1 juli BENG.

De conclusie van bovenstaande is: de huidige spelregels van banken voor financiering van verduurzaming bieden te weinig ‘ruimte’ om naar BENG te komen, en vervolgens te veel om naar NOM te komen. Dat moet dus worden gecorrigeerd om gasloos te stimuleren en een incentive te geven aan verduurzaming. Die correctie is mogelijk, want er zijn geen politieke of beleidsmatige argumenten te bedenken waarom het is zoals het nu is (en als die er wel zijn, vernemen we ze graag voor onze kennisontwikkeling).

Meer energie insteken

Call to action: pas de regeling aan, dat is zo gebeurd! En doe het ruimschoots voor 1 juli, want ook nu werkt de regeling nadelig voor consumenten die verduurzamen, maar niet per se naar NOM willen of kunnen.

Zonder aanpassing van de regeling wordt gasloos zeker een knelpunt voor consumenten, maar ook voor gemeenten en marktpartijen. Zij krijgen op hun beurt discussies over onder meer grondprijzen en bouwkosten. En naast de extra plankosten die dit met zich meebrengt voor het ontwikkelproces, kost dit alles ook veel tijd.

De aanpassing van de financieringsregeling kan het gebruik ervan, net als de invoering van gasloos wonen, een nieuwe impuls geven. Daarnaast mogen banken, gemeenten en marktpartijen wat meer energie steken in de promotie van de regeling. Die investering zie je terug in meer duurzame woningen!

Ook financiering van verduurzaming is gebiedsontwikkeling
Bij iedereen leeft het besef dat de huidige gebiedsontwikkeling en transformatie anders en (mogelijk) complexer zijn dan verstedelijkingsopgaves uit het verleden. Gebiedsontwikkeling gaat over opbrengsten en kosten uit realisatie (lees: productie) van nieuwe programma’s en kasstromen uit exploitatie van gebouwen en voorzieningen. Placemaking wordt ingezet en waardecreatie wordt mogelijk door het activeren van gebieden voor en tijdens de ontwikkel- en realisatieperiode. Daarnaast vraagt een gezonde stedelijke omgeving om nieuwe thema’s als mobiliteit, duurzaamheid en energie.
Bij deze thema’s horen nieuwe businesscases en exploitatiemodellen. De financiering van verduurzaming lijkt dus ver af te staan van gebiedsontwikkeling, maar maakt hiervan integraal onderdeel uit. Haalbare oplossingen voor nieuwe business cases (waaronder financiering) zijn namelijk essentieel voor transformatie van binnenstedelijke gebieden en daarmee voor versnelling van de woningbouwopgave!

Dit artikel verscheen eerder op Gebiedsontwikkeling.nl