Veel gemeenten kampen met een grote overcapaciteit aan terreinen en plannen en twijfelen of ze moeten deprogrammeren. In deel vier van deze serie gaan we in op contracten tussen gemeenten en private partijen, die vaak niet stand zullen houden bij de rechter.

De economie trekt aan, de logistieke markt is booming en er is behoefte aan sterke locaties die inspelen op nieuwe huisvestingseisen van bedrijven. Tegelijkertijd zijn er veel gemeenten en regio’s met een grote overcapaciteit aan terreinen en plannen. Ze moeten keuzes maken om de goede plekken op de markt te krijgen en op middellange en lange termijn een goede programmering te hebben, die niet op bestaande terreinen kan worden gerealiseerd.

Uiteraard heeft het oplossen van de overprogrammering veelal financiële gevolgen. Zo zal er soms moeten worden afgeboekt op eigen exploitaties en zijn er risico’s op plan- en contractschade als plannen van derden worden gedeprogrammeerd. Het is vooral de vraag hoe je deze risico’s minimaliseert. Zorgvuldige actie is vereist, maar deprogrammeren is nodig om een flexibelere, adaptievere bedrijventerreinenplanning te krijgen.

Contracten vaak niet marktconform en houdbaar

Wanneer een gemeente geen overeenkomst heeft met een ontwikkelaar, en de gemeente zorgvuldig voorzienbaarheid heeft gecreëerd, is er normaliter geen risico op planschade. Bij contracten tussen partijen zijn er wel (privaatrechtelijke) risico’s voor de gemeente. Deze zijn afhankelijk van de marktbehoefte en uiteraard de overeenkomst zelf. Zo moeten contracten worden beoordeeld op verschillende onderdelen als fasering, doelstellingen, ouderdom en overige afspraken. Vaak wijken de gemaakte afspraken zover af van de huidige werkelijkheid dat er van het gezamenlijk uitvoeren van het project geen sprake meer is.

De crux voor gemeenten bij overeenkomsten met marktpartijen zit in de verplichtingen die de gemeente privaatrechtelijk op zich heeft genomen: het mogelijk maken en behouden van planologische ruimte. Als de gemeente een publiekrechtelijke handeling verricht die hiermee in strijd is, zoals het creëren van voorzienbaarheid, betekent dit dat de gemeente waarschijnlijk wordt geconfronteerd met een schadeclaim wegens toerekenbare tekortkoming. 

Koppeling voortgang gebiedsontwikkeling

Deze verplichting om publiekrechtelijke ruimte te creëren of te behouden is echter vaak gekoppeld aan voortgang van de gebiedsontwikkeling. En juist deze gebiedsontwikkeling loopt vaak ook achter op de planning. Dus als een private partij de gemeente verwijt dat zij haar verplichtingen uit het contract niet nakomt, kan de gemeente doorgaans hetzelfde verwijten aan een private partij omdat deze een aantal acties zou uitvoeren.

Verder is er van de zijde van de gemeente geen sprake van toerekenbare tekortkoming, indien het handelen door haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van de overeenkomst of de voortgang van het project. Het niet kunnen voldoen aan een provinciale verordening is doorgaans dan ook een valide reden om de overeenkomst te ontbinden, zonder risico op contractschade.

Indien de publieke verantwoordelijkheid dus geen handelen vereist, maar de gemeente wel handelingen wil verrichten zal zij in haar afwegingen ook de belangen van contractpartners mee moeten wegen. Jurisprudentie wijst uit dat de gemeente alle aan de orde zijnde belangen in de belangenafweging (tussen locaties, plannen e.d.) dient te betrekken.

Overprogrammering schaadt de financiële positie van gemeenten (rentetikker), de planologische mogelijkheden (Ladder voor duurzame verstedelijking), de uitgifte van nieuwbouw (te veel concurrentie, slechte plannen) en de bestaande voorraad (snellere veroudering). In de komende weken leest u in een vijfluik op Stadszaken alle ins en outs van deprogrammeren zonder plan- of contractschade. Het complete artikel leest u half december in vakblad BT.
Dit is het vierde deel van de serie rondom programmeren. Eerder verschenen artikelen uit dit vijfluik leest u hier. Volgende week leest u het laaste deel op Stadszaken. Nooit meer het laatste nieuws missen. Schrijf u in voor de nieuwsbrief via de rechterkolom en ontvang elke week twee updates met het laatste nieuws over de stad.