Provincie Utrecht pakt de leegstand aan door 4 miljoen meter aan nieuwe kantoren weg te strepen. Wethouders zijn blij.

Vorige maand zette Utrecht een streep door 4 miljoen vierkante meter nieuwe kantoren, tot opluchting van wethouders in de provincie. Gedeputeerde Bart Krol: 'Geef de provincies voldoende adequaat instrumentatrium. Ook onder de nieuwe Omgevingswet.’

CDA’er Krol kiest voor een harde opstelling in de problematiek rond leegstand. Daarmee onderscheidt hij zich van collega-gedeputeerden in andere provincies, die het primaat voor de afstemming van vraag en aanbod naar kantoren neerleggen bij gemeenten.

De vraag is natuurlijk in hoeverre je van gemeenten mag verlangen dat ze de lead nemen in het schrappen van bouwplannen, wat ze vaak direct in de portemonnee raakt. Veelzeggend was de ontboezeming van Krol afgelopen najaar op het slotevent 'Leren van Leestand' van het RAAK-project van Fontys Hogescholen en SIA. Krol: ‘Ik krijg wel eens telefoontjes van wethouders die zeggen: “We zullen dat provinciaal inpassingsplan van jou te vuur en te zwaard bestrijden, maar we zijn blij dat je het doet”.’

4 miljoen vierkante meter in de pijplijn

De kantorenproblematiek in Utrecht is structureel. Niet alleen staan er al veel kantoren leeg; er hangt ook nog een harde planvoorraad van 4 miljoen vierkante meter boven de markt. ‘En de vraag naar kantoormeters zal de komende jaren alleen maar afnemen’, benadrukt Krol in een vergaderzaal op de 17e etage van het tot provinciehuis omgebouwde Fortis-gebouw aan de rand van de Domstad. ‘Allereerst moet daarom die harde planvoorraad uit de markt worden gehaald.’

Het schrappen van plannen is echter gemakkelijker gezegd dan gedaan, vanwege het risico op planschade, contractbreuk of gewoon een keiharde bleeder voor de gemeentebegroting. Tenminste, als je het aan de gemeenten overlaat.

Op maandag 1 februari stemde Provinciale Staten daarom in met de Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK), dat weer de basis vormt voor het provinciaal inpassingsplan (PIP) dat reeds bestemde kantorenlocaties van gemeenten ongeldig maakt. Het PIP komt volgens de huidige planning op 1 augustus 2017 ter inzage en is vanaf dat moment ook feitelijk van kracht.

‘Leeg’ bestemmingsplan

Het provinciaal inpassingsplan is een instrument uit de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (2008) dat tot doel heeft een gemeente te overrulen als deze een bepaalde ontwikkeling van bovenlokaal belang dreigt te blokkeren. In functie is het daarmee het beste vergelijkbaar met het tracébesluit van het Rijk en in werking lijkt het op het bestemmingsplan van de gemeente. Krol: ‘Er is denk ik niemand geweest die bedacht heeft dat je datzelfde instrument ook kunt inzetten om projecten te schrappen. In feite leggen we een leeg bestemmingsplan over de oude kantoorbestemmingen heen. Dat is revolutionair. Zoiets is nooit eerder vertoond.’

'Geef de provincies voldoende adequaat instrumentatrium. Ook onder de nieuwe Omgevingswet'

Maar wat betekent de vaststelling van zo’n PIP voor de 26 Utrechtse gemeenten die de ongerealiseerde meters nog vaak als toekomstige baten in de boeken hebben staan? Krol: ‘Onze financiële toezichtsmensen hebben de verwachting uitgesproken dat geen van de Utrechtse gemeenten erdoor in de financiële toezichtssituatie terecht gaat komen. Het doet wel zeer. Maar zelfs voor Amersfoort, dat vorig jaar onder preventief toezicht stond, verwachten we niet dat het PIP alsnog nieuwe problemen gaat veroorzaken.’

Schadevrijstelling

Volgens Krol schrappen gemeenten nu vaak zelf nog geen plannen vanwege planschaderegelingen die ze boven het hoofd hangen, vanwege privaatrechtelijke overeenkomsten met ontwikkelaars en daarmee het risico op claims door contractbreuk. Dat risico vervalt met een provinciaal inpassingsplan. ‘Wij maken het PIP, dus als er al een risico is op planschadeclaims, dan zal het bij ons terechtkomen.’

‘Maar ook wij zitten niet te wachten op claims en daarom werken we in de Thematische Structuurvisie Kantoren met de juridische term “voorzienbaarheid”. Op 1 februari neemt de provincie een formeel besluit voor het toepassen van een provinciaal inpassingsplan, maar het PIP komt pas op 1 augustus 2017 ter inzage.’

‘Tussen nu en 1 augustus 2017 kunnen eigenaren hun bouwtitels nog verzilveren. Komt een eigenaar na 1 augustus 2017 met een claim, dan zegt de jurisprudentie dat de kans heel groot is dat de Raad van State oordeelt dat deze eigenaar voldoende in de gelegenheid is gesteld zijn bouwtitel te gebruiken. Het risico is dat gemeenten in de tussentijd nog snel plannen proberen te realiseren. Maar ik denk dat gemeenten inmiddels zelf wel doorhebben dat er geen vraag meer is naar méér kantoren.’

En wat als Microsoft na 1 augustus aanklopt en 100.000 vierkante meter nodig heeft op een pas weggestreepte kantorenlocatie in de wei? ‘Dan gaat het niet door’, antwoordt Krol resoluut. ‘Als we “ja” zouden zeggen, dan zouden we volstrekt ongeloofwaardig zijn. Je kunt niet zeggen: “We staan geen nieuwe meters meer toe in deze regio, maar, oh, het is Microsoft, dus dan geldt het niet meer”.’

De vraag is hoe lang het provinciale inpassingsplan nog kan worden gebruikt. Minister Schultz is druk bezig met de nieuwe Omgevingswet en het inpassingplan wordt daarin vervangen door het provinciale projectbesluit. Dat besluit heeft niet diezelfde negatieve werking als het inpassingsplan. Krols boodschap aan de minister luidt dan ook: ‘Geef de provincies voldoende adequaat instrumentatrium. Ook onder de nieuwe Omgevingswet.’