‘Alle G32-gemeenten moeten hun kantorenbeleid actualiseren'

Twee tenders per jaar gaat Amsterdam uitschrijven voor de kantorenmarkt. De economische groei brengt de laagste kantorenleegstand in jaren in de grote steden en het is de vraag of er wel genoeg plekken zijn om de groei goed te faciliteren. Stadszaken vroegt het Aeisso Boelman, directeur Fakton en Maurice Kuipers, senior consultant bij Buck Consultants International (BCI).

Economisch geograaf Kuipers merkt in de dagelijkse adviespraktijk dat het aantal vragen van bedrijven naar geschikte kantoorlocaties stijgt. Niet alleen in de Randstad, ook in Noord-Brabant en Gelderland. Het gevolg is dat voor (middel-)grote gemeenten de urgentie van het transformeren van leegstand verschuift naar de vraag of er op de juiste locaties voldoende geschikt aanbod is om aan de vraag te voldoen. ‘Alle G32-gemeenten moeten hun kantorenbeleid actualiseren’, zegt Kuipers.

Kuipers: ‘Amsterdam heeft weliswaar fors getransformeerd, maar de noodzaak daarvoor was ook groot. Nog steeds bestaat er in de MRA-regio een leegstand van ca 800.000 m2. Hoewel er gemeten in vierkante meters aanbod geen probleem lijkt te bestaan op de Amsterdamse kantorenmarkt, concentreert de vraag naar kantoorruimte zich sterk op bepaalde locaties: goed multimodaal ontsloten, in een levendig gebied met een interessante functiemenging.’

Tendentieus

Dat is ook exact de reden dat Fakton-direceur Aeisso Boelman de negatieve berichtgeving over de transformatiewoede in Amsterdam wat tendentieus vindt. ‘Kwaliteit is altijd leidend geweest op de kantorenmarkt. Op de goede locaties is ook tijdens de crisis vraag gebleven en daar zijn dan ook geen transformaties in gang gezet. Dat zijn endogene factoren die je kunt voorspellen.’ Dan zijn er ook nog zogeheten exogene factoren als de Brexit. ‘Voor factoren waar je niet veel invloed op hebt, wil je ruimte houden. De vestiging en bouw van de EMA bewijst ook wel dat de gemeente Amsterdam daar wel ruimte voor heeft.’

Cyclusversterkend

Boelman juicht de tenders van de gemeente op de A-locaties dan ook toe, maar waarschuwt voor cyclusversterkende ingrepen van overheden. ‘Het is moeilijk voor overheden om tijdig in te spelen op marktontwikkelingen en niet, door bijvoorbeeld langzame publieke besluitvorming, te laat aanbod op de markt te brengen waardoor de leegstand juist weer wordt vergroot. Verschillende experts denken dat die cycli de komende jaren alleen maar sneller elkaar zullen opvolgen, dus moet je ervoor waken dat je beleid een negatief effect heeft. Ik begrijp dat de gemeente Amsterdam dat ook wel probeert te voorkomen met tenders in gebieden waar ze snel kunnen handelen. Blijf gerust transformeren in de minder aantrekkelijke gebieden en investeer in je hotspots als de Zuidas. Dan zijn twee tenders nog minimaal, maar dat ligt natuurlijk politiek gevoelig door het overaanbod uit het verleden.’

Footloose

Toch is er wel een weeffout stelt Kuipers. ‘Enerzijds wil de gemeente Amsterdam de leegstand in kantoorgebouwen verspreid over de stad reduceren door transformatie, maar ook door een rem op nieuwbouw. Anderzijds laten (internationale) kantoorgebruikers zich niet sturen en kiezen voor locaties die aan al hun kwalitatieve eisen voldoen. Ze zijn daarbij in toenemende mate ‘footloose’ en richten de blik gemakkelijk op steden als Berlijn, Stockholm of Parijs als het aanbod in Amsterdam kwalitatief niet genoeg aansluit op de wensen. Ook binnen Nederland zijn er in Utrecht, Den Haag en Rotterdam interessante alternatieve vestigingsopties.’

‘De kantorenmarkten in Rotterdam en Den Haag bieden nog voldoende vestigingsmogelijkheden. Utrecht heeft op bepaalde locaties, en dan met name rond het Centraal Station, te maken met zeer beperkt aanbod. De provincie Utrecht heeft hier echter al op ingespeeld door het stationsgebied aan te wijzen als een van de locaties waar nog kantoren mogen worden ontwikkeld. Het World Trade Centre Utrecht (32.000 m2) wordt dit jaar al opgeleverd en er staat aanvullende nieuwbouw gepland. De stad lijkt klaar te zijn voor het opvangen van vraag naar A-kwaliteit kantoorruimte in een omgeving met een interessante functiemix waar ook internationale partijen – zeker als het aanbod in Amsterdam beperkt is – naar zoeken.’