Enkele weken geleden is de nieuwe Woningbouwmonitor Noord-Holland verschenen. Resultaat: 45.000 woningen tekort in de periode tot 2040. Toch ziet de verantwoordelijk gedeputeerde in deze provincie, mevrouw Joke Geldhof, geen problemen.

Volgens Geldof is er voor de eerste jaren voldoende plancapaciteit om de vraag op te vangen. Een stellingname die volgens de burgerinitiatiefgroep Dreigend Woningtekort tot ongelukken gaat leiden. Lees hier het artikel van Joke Geldhof op Stadszaken.

Voor de langere termijn is er geen verschil van mening: er dreigt een tekort van ca. 45.000 woningen als er geen aanvullende plancapaciteit wordt gecreëerd. Voor de korte termijn lopen de meningen fors uiteen: de gedeputeerde beweert dat er tot 2025 voldoende harde plancapaciteit is, n.l. 72.000 woningen om aan de vraag te voldoen. De burgerinitiatiefgroep bestempelt dit als “wensdenken”. Op papier lijken capaciteit en vraag voor de eerste jaren met elkaar in evenwicht, maar de praktijk is vaak weerbarstiger dan het papier.

Een voorbeeld van die weerbarstigheid wordt in dezelfde monitor beschreven. In de afgelopen vijf jaar was er, middels regionale afspraken, een productie gepland van 56.000 woningen. Daarvan zijn er 42.000 gerealiseerd (blz. monitor). Dat is een uitval van 25%. Dat percentage komt dicht in de buurt van de vaakgenoemde 30% “uitvalfactor”. In de plannen die gemeenten vroeger moesten maken als bijdrage in de rijksplanning, werd altijd een overcapaciteit gevraagd van 30%, vanwege tegenslag, uitval, uiteindelijk financieel onhaalbaar etc.

Als er in de plancapaciteit van de door de provincie genoemde 72.000 woningen ook maar iets mis gaat, dan zitten we zo op achterstand. Bij 25 of 30% uitval, hebben we zomaar een tekort van rond de 20.000 woningen.

Daarbij komt dat er niet met een schone lei wordt gestart. We beginnen met een grote achterstand. Er is op dit moment in een groot deel van de provincie schaarste. Het grote woningtekort doet zich de eerste periode voor. Voor een deel is dat het inhalen van de achterstand uit de crisis. Maar juist in die periode dat alle zeilen moeten worden bijgezet, kunnen we ons geen uitval permitteren.

De cijfers uit de monitor geven dat ook aan: voor de Stadsregio Amsterdam zijn er in de periode tot 2025 72.400 woningen nodig. Er is slechts harde plancapaciteit voor 48.200. Dat gaat dus mis. Terecht dat de regio plannen maakt om op korte termijn 20.000 woningen extra te realiseren. Maar ook hierbij geldt: dat is een geen gemakkelijke opgaaf. Zachte plannen moeten omgezet worden naar harde capaciteit. Maar zelfs als dat lukt, wat echt belangrijk zou zijn, dan valt er voor direct daarna een gat. Een gat dat moet worden opgevuld door opnieuw zachte plannen te transformeren naar harde plancapaciteit. Maar dat is niet genoeg: voor de stadsregio geldt al dat er tot 2040 ca. 162.000 woningen nodig zijn, terwijl er slechts voor 118.700 woningen (harde en zachte) plancapaciteit is. Versnellen is absoluut nodig. Dat moet vooral door harde capaciteit naar voren te halen. Maar daardoor komen ook de zachtere locaties sneller in beeld. Omdat het totaal van harde en zachte locaties uiteindelijk een tekort laat zien, betekent dat ook dat nieuwe locaties zullen moeten worden gezocht, ook in het z.g. “weiland”.

Dat nu is een taboe in de ogen van de gedeputeerde. Alles moet binnenstedelijk. Maar de definitie van wat binnenstedelijk is, is gewijzigd. Een goedgekeurd bestemmingsplan op een uitleggebeid, heet  nu ook binnenstedelijk. Dus de weilanden van bijv. Heerhugowaard en Haarlemmermeer, waar nu een woonbestemming geldt, heten nu “binnenstedelijk”. Daarom kan de gedeputeerde nu enthousiast vast stellen dat het aandeel binnenstedelijk is gestegen van 34% in 2014 naar 76% in 2016. Een beetje hypocriet eigenlijk. Maar andersom: als de gedeputeerde nu meehelpt een aantal weilanden een woonbestemming te geven, kan zij daarna weer trotser zijn op het aandeel woningen dat “binnenstedelijk” wordt gerealiseerd.

Jos Feijtel,
namens de burgerinitiatiefgroep Dreigend Woningtekort.

Adviseur wonen, voormalig woningontwikkelaar, corporatiedirecteur en gemeentebestuurder